Kostenkontrolle

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Kostenkontrolle im Bauwesen

In der sachverständigen Kostenkontrolle ermitteln die GSB Gutachter den ortsüblichen Vergleichspreis von Bauprodukten und Bauleistungen, prüfen die Lohn- und Angebots-Kalkulation von Bauunternehmen und die Kostenschätzung, Kostenberechnung sowie Kostenanschlag von planenden Architekten und Bauingenieuren. Vorab kann durch den Bauherren ein Kostenrahmen nach DIN 276 festgelegt werden. Er muss neben den Gesamtkosten mindestens die Bauwerkskosten (Summe 300-400) als separate Kostenposition enthalten. Basis ist in der Regel die Leistungsphase 1 bzw. Grundlagenermittlung nach HOAI.

Kostenschätzung

Nach dem ersten Vorentwurf eines Bauvorhabens erstellt der Architekt für die Kostenkontrolle eine Kostenschätzung nach DIN 276. Voraussetzung ist die Ermittlung von geometrischen Bezugsgrößen nach DIN 277 wie umbauter Raum  bzw. Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche oder Nutz- und Wohnfläche anhand von Bauzeichnungen. Die Gesamtkosten werden mindestens bis zur 1. Ebene der Kostengruppen wie folgt aufgegliedert:

100 Grundstück
200 Herrichten und Erschließen
300 Bauwerk – Baukonstruktion
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten
300-400 Bauwerk
Gesamtkosten

Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Schätzung der Kosten eines Bauvorhabens mit geringen Anforderungen an die Kostensicherheit mit Abweichung bis zu +/- 30%. Da in dieser frühen Phase der Planung noch wenige Details festliegen, müssen viele Annahmen getroffen werden. Das Ergebnis ist von der Qualität der Datengrundlage z.B. Auswertung von Abrechnungen vergleichbarer Bauvorhaben abhängig. Eine Quellenangabe ist für die sachverständige Kostenkontrolle unabdingbar.

Kostenberechnung

Die nächste Stufe in der Kostenermittlung eines Bauvorhabens ist die Kostenberechnung für die Kostenkontrolle. Sie ist Bestandteil der Entwurfsplanung bzw. Leistungsphase 3 nach HOAI. Die Kostenberechnung ist eine Fortschreibung der Kostenschätzung bis mindestens zur 2 Ebene der Kostengruppen auf Basis mindestens Bruttorauminhalt und Nutz- bzw. Wohnfläche. Entsprechend vorliegender Planung können die Baukosten durch Grob-Leistungsverzeichnisse bzw. nach der Elemente-Methode ermittelt werden. Die Kostenberechnung für die Kostengruppe 300 Bauwerk – Baukonstruktion gliedert sich in folgende Untergruppen:

300 Bauwerk – Baukonstruktion
310 Baugrube
320 Gründung
330 Außenwände
340 Innenwände
350 Decken
360 Dächer
370 Baukonstruktive Einbauten
390 Sonstige Maßnahmen Baukonstruktion

Je nach der angewendeten Methode bzw. Detaillierungsgrad und Datengrundlage besteht auch in dieser Phase der Kostenermittlung mehr oder weniger normale Anforderungen an die Kostensicherheit in der Kostenkontrolle. Insbesondere durch fehlende Angaben zur Statik und Technischer Ausrüstung oder bei fehlenden Vergleichsprojekten besteht Kostenunsicherheit bis zu +/-20%. Voraussetzung für die sachverständige Kostenkontrolle ist eine transparente Mengenermittlung sowie Quellen der Kostenansätze.

Kostenanschlag

Der Kostenanschlag basiert auf der vollständigen Ausführungsplanung (LP5) also nach den Nachweisen der Fachplaner wie Statik, Haustechnik, Schallschutz, Wärmeschutz sowie der Leistungsbeschreibung (LP6 Vorbereitung der Vergabe) für die Kostenkontrolle. Auf Basis der Leistungsbeschreibung fliesen die Angebote der Ausführungsunternehmen in den Kostenanschlag ein. Der Kostenanschlag ist Bestandteil der Leistungphase 7 (Mitwirkung der Vergabe) nach HOAI.  Im Kostenanschlag sind die Baukosten bis zu 3. Ebene der Kostengruppen aufzugliedern. Ein vorgezogener Kostenvoranschlag basiert auf der vollständigen Leistungsbeschreibung jedoch nicht auf Vergabepreisen (Angeboten) sondern auf Vergleichspreisen. Nach dem Kostenanschlag können sich die Preise nur durch Minder- bzw. Mehrmengen sowie Nachträge verändern. Die Kostensicherheit ist mit bis zu +/- 10% anzunehmen.  Für eine sachverständige Kostenkontrolle ist neben der erschöpfenden Leistungsbeschreibung  auch eine transparente Mengenermittlung sowie die Angabe der Preisquelle Voraussetzung.

KostenFeststellung

Nach Abrechnung des Bauvorhabens erfolgt die Kostenfeststellung. Sie ist die Zusammenstellung der tatsächlichen Gesamtkosten mindestens bis zur 3. Ebene der Kostengliederung eines Bauvorhabens für die Kostenkontrolle. Grundlage sind die geprüften Schlussrechnungen. Die Kostenfeststellung ist Bestandteil der Dokumentation und Voraussetzung für die sachverständige Kostenkontrolle. Bei vorzeitiger bzw. fristloser Kündigung eines Bauvertrages sind die tatsächlich erbrachten Bauleistungen nachzuweisen.

Angebotskalkulation

Die Ausführungsunternehmen führen zur Erstellung von Angeboten bei Ausschreibungen von Bauleistungen eine Angebotskalkulation für die Kostenkontrolle durch. Auf Basis der Leistungsverzeichnisse erfolgt eine Angebotskalkulation mit Einheitspreisen. Die Zusammenstellung ergibt den Gesamtpreis zuzüglich MwSt. Die Angebotskalkulation erfolgt auf Basis unterschiedlicher Kalkulationsschemata. In der Zuschlagskalkulation werden auf die Einzelkosten aus Material-, Geräte- und Lohnkosten  die Gemeinkosten sowie eine Zuschlag für Wagnis und Gewinn kalkuliert. Daneben sind ggf. Baustellengemeinkosten, Transportkosten und sonstige Kosten zu berücksichtigen.

Lohnkalkulation

Die Lohnkosten werden aus Zeitansatz je Einzelleistung und dem Mittellohn für die Kostenkontrolle ermittelt. Letzterer basiert auf dem Nettostundenlohn, welcher den Mindestlohn nicht unterschreiten darf, zuzüglich Lohnnebenkosten. Lohnnebenkosten sind Abgaben und Kosten wie Krankenkasse, Unfallversicherung, Berufsgenossenschaft, Handwerkskammer, Urlaubs- und Lohnausgleich, ggf. Reisekosten und Unterkunft.  Der Bruttostundenlohn wird um die Umlage für Urlaub / Ausfall / Krankheit / Schule und die Umlage für Leerzeiten wegen nacharbeiten und Reklamationen erhöht. Hierzu werden die Baustellengemeinkosten sowie Allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn zugeschlagen. Als Ergebnis ergibt sich der Mittellohn.

Die Lohnkalkulation wird in der Urkalkulation bei öffentlichen Ausschreibungen ausgewiesen. Für eine sachverständige Kostenkontrolle ist der Nachweis durch Urkalkulation erforderlich. 

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger für die Kostenkontrolle gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung. Weitere Informationen auf Anfrage.

Baubeschreibung

Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis

Baubeschreibung – Immer mehr Bauherren entscheiden sich für die schlüsselfertige Errichtung einer Immobilie durch einen Bauträger oder Generalübernehmer. Der Bauherr ist hierbei oft nicht in der Lage das Baugeschehen zu überblicken und die erbrachte Leistung der am Bau beteiligten Planer und Baufirmen hinsichtlich der Qualität und der vereinbarten Art und Güte (Standard, zugesicherte Eigenschaften, etc.) zu überprüfen und technisch abzunehmen. Deshalb ist die Hinzuziehung eines sachverständigen Architekten zu Beratung, zur Oberbauleitung und zur Qualitätssicherung bei der Abnahme geeignet, die Interessen des Bauherren zu wahren, Mängel und Kosten neutral zu bewerten und moderierend in den Bauprozess einzuwirken.

Bei direkter Beauftragung eines Bauhandwerkers ohne Architekt bzw. Planer muss der Unternehmer bei Verbraucherbauverträgen ab 1. Januar 2018 dem Verbraucher die Baubeschreibung bei Vertragsabschluss zukommen lassen. Neben Dauer und Zeitpunkt der Fertigstellung der Baumaßnahme muss die Baubeschreibung folgende Mindestanforderungen enthalten:

  1. eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten;
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen;
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte;
  4. gegebenenfalls Angaben zum Energie- und Brandschutz- sowie zur Bauphysik;
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke;
  6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
  7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss und
  9. gegebenenfalls eine Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der  Elektronanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der  Außenanlagen.

Vertragsgrundlage ist die Bau- bzw. Leistungsbeschreibung. Je ausführlicher die vertraglich vereinbarten Bauleistungen und die Ausführungsstandards beschrieben werden, desto geringer ist die Gefahr für kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung über die vereinbarte Art und Güte.

In der Baubeschreibung sollten die wesentlichen Merkmale eines zu errichtenden Gebäudes festgehalten werden. Oft werden nur allgemeine Festlegungen getroffen, die bei der späteren Bauausführung zwischen den Bauherren und der Bauträger bzw. Baufirma zu Streitigkeiten über den vereinbarten technischen Standard führen. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat zur Erhöhung der Markttranzparenz bei Hausangeboten mit der “Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen” die Mindestanforderungen für Bau- und Leistungsbeschreibungen entwickelt und deren Anwendung empfohlen. Sie stellen eine wichtige Verbraucherinformation dar und erhöhen den Verbraucherschutz.

Bauinteressenten sollten die Hausangebote und deren Informationsgehalt mit den Mindestanforderungen an eine Baubeschreibung vergleichen. Die Baubeschreibung soll Umfang der Leistungen, Planung und Bauausführung, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie den technischen Ausstattungsgrad eindeutig zu beschreiben. Nur dann werden Angebotspreise vergleichbar. Oft stellt sich ein vermeintlich günstiges Angebot als teure Lösung heraus.

Gern sind wir bei der Aufstellung einer fachgerechten Baubeschreibung behilflich bzw. unterstützen Sie bei der Angebotsprüfung von Leistungsbeschreibungen, Leistungsverzeichnissen und Kalkulationen! 

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger gern zur Verfügung.