Optische Mängel

Sachverständiger für die Prüfung und Bewertung optischer Mängel an Gebäuden

Neben technischen Mängeln an Gebäuden sind regelmäßig optische Mängel durch Sachverständige zu bewerten. Dabei stoßen wir auf Kommentare wie, „das ist doch nur ein optischer Mangel“ oder „optische Mängel spielen keine Rolle und sind hinnehmbar“. Das mag im Ergebnis einer sachverständigen Prüfung so sein, ist aber keineswegs immer so.

Was sind optische Mängel?

Optische Mängel an Gebäuden bzw. bzw. optische Baumängel werden als negative Abweichungen von den optischen Solleigenschaften entsprechend vertraglicher Vereinbarung definiert. So können hier besondere ästhetische Vorgaben durch den Architekten zu handwerklichen Herausforderungen bezüglich den Ausführungsqualitäten führen. Hierzu können Muster angelegt bzw. zur Ausführung vereinbart werden. Denn nicht jeder findet eine polierte Oberfläche, sägeraue Holzfassade oder Kellenputz schön und über Geschmack lässt sich vortrefflich streiten. Ist nichts explizit vereinbart, so gelten „Allgemeine Art und Güte“ bzw. mittlere Anforderungen an die optischen Eigenschaften als vereinbart. Nicht selten verbleiben auch nach einer Beseitigung von technischen Mängel optische Mängel. Wenn dann bei der Abnahme das Ergebnis anders aussieht als es der Bauherr sich wünscht, gibt es Klärungsbedarf.

Wie werden optische Mängel bewertet?

In den technischen Regeln für das Bauen werden selten ästhetische Anforderungen an die Ausführung gestellt. So sind auch in der DIN 18202 Maßtoleranzen im Hochbau Grenzabweichungen definiert, welche in erster Linie technische Eigenschaften sicherstellen sollen. Optische Mängel lassen sich mit technischen Regeln in der Regel nicht hinreichend beurteilen.

Da die optischen Qualitäten in der Regel von der Materialauswahl und der Verarbeitung bestimmt werden, können über die gezielt ausgewählten Materialien und Verarbeitungstechniken die ästhetischen Anforderungen erfüllt werden. So werden für erhöhte Anforderungen an die Qualität von gespachtelten Oberflächen mehrere Spachtel- und Schleifvorgänge erforderlich. Nicht selten sind handwerkliche Verarbeitungsmängel ursächlich für optische Mängel.

Für die Bewertung von optischen Mängeln werden diese nach Oswald in drei Gruppen eingeteilt. Diese sind „nicht hinnehmbare“, „hinnehmbare“ und „Bagatellen“. Bagatellen sind hinzunehmende optische Unregelmäßigkeiten und damit kein Mangel. bei hinnehmbaren optischen Mängeln kann der Unternehmer entscheiden, ob er nachbessert oder einen Minderwert z.B. als Abzug von der vereinbarten Vertragssumme zustimmt. Bei nicht hinnehmbaren optischen Mängeln ist eine Nachbesserung durchzuführen.

Wie wird eine Prüfung von optischen Baumängeln durchgeführt?

Die Prüfung von optischen Baumängeln erfolgt aus gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung. Insofern keine besondere Beleuchtung vertraglich vereinbart wurde sind Prüfungen von optischen Mängeln z.B. nicht bei Streiflicht oder kurz nach einem Schlagregen durchzuführen.

Wie wird das Erscheinungsbild gewichtet?

Ist ein optischer Mangel festgestellt muss dieser gewichtet werden. Jedes Gebäude hat in der Regel eine repräsentative Schauseite und eine weniger wichtige Rückseite. So sind im Bereich des Kundeneingang, Empfang oder Wohnzimmer höhere Anforderungen an die optische Verarbeitungsqualität zu stellen als am Lieferanteneingang oder im Heizraum, so lange nichts anderes vereinbart wurde.

Wie wird ein Minderwert bei hinnehmbaren optischen Mängeln an Gebäuden ermittelt?

Entscheidet sich der Unternehmer für einen Abzug wegen hinnehmbarer optischer Baumängel, so ist dieser für die Gesamtleistung eines Gewerks bzw. Elements einschl. erforderlicher Nebenleistungen zu ermitteln. Dabei wird der Geltungswert mit dem betroffenen Anteil und der Wichtung der negativen Abweichung mit den Neuherstellungskosten multipliziert. Der Minderwert bei optischen Baumängeln ist nicht gleich zu setzen mit einem etwaigen merkantilen Minderwert.

Der Wertanteile für die Optik bzw. den Geltungswert einer üblichen Wärmedämmverbundfassade betragen entsprechend Zielbaummethode nach Auenhammer/Oswald 30% des Neuwertes welche den Herstellungskosten entsprechen. Die Ursache sind handwerkliche Mängel, welche sich z.B. über 100% der ausgeführten Bereiche verteilen und die Wichtung der negativen Abweichung wird sachverständig auf 30 % geschätzt. Dann beträgt der Minderwert 0,3 x 1 x 0,3 = 0,09 bzw. 9% der Neuherstellungskosten des WDVS.

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger für die Kostenkontrolle gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung. Weitere Informationen auf Anfrage.

Baumängel

Baumängel – Ist das nun ein Baumangel oder eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit?

Baumängel – Ist bei der Abnahme ein Mangel als Abweichung von den vertraglich vereinbarten Eigenschaften festgestellt worden, kann anhand der Matrix des AIBau zur Bewertung technischer bzw. optischer Baumängel sachverständig bewertet werden. Bei negativen Abweichungen handelt es sich in der Regel um nachzubessernde bzw. nicht hinnehmbare Baumängel. In Randbereichen z.B. bei geringfügiger Beeinträchtigung der Funktion oder unwichtigen Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit kann statt Nachbesserung auch ein Minderwert in Frage kommen. Bagatellen sind hinzunehmende Unregelmäßigkeiten und insofern kein Mangel an der vertraglichen Leistung, welche einen Grund für die Verweigerung der Abnahme darstellt.

Die Bewertung technischer Mängel erfolgt durch Festlegung des Grades der Beeinträchtigung der Funktion und Bedeutung des Merkmales für die Gebrauchstauglichkeit.

Die Bewertung optischer Mängel erfolgt aus gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung. Nach Festlegung des Grades der optischen Beeinträchtigung wird das Erscheinungsbild gewichtet. Hierbei spielt es eine Rolle, ob es sich z.B. um ein Wohnzimmer oder einen Heizungsraum handelt, ob auf einer gut einsehbaren Fläche oder in einer Wandnische oder im Eckbereich.

Zusätzliche Informationen erhalten Sie in unseren Seminaren. Dort können Sie Fragen stellen und Probleme diskutieren.

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger gern zur Verfügung.

Bauschäden

Sachverständige für Schäden an Gebäuden

Die GSB Gutachter und Sachverständige analysieren Schäden an Gebäuden, erstellen eine aussagekräftige Schadenskartierung zur Bauwerksanalyse und nehmen eine sachverständige Schadensbewertung von Bauschäden mit Sanierungsempfehlung auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik vor.

Im Bereich der Bauzustandsanalyse können wir auf ein umfangreiches Sortiment von zerstörungsfreien Messmethoden wie  die zertifizierte Laboranalyse zurück greifen. Im zentralen GSB Forschungslabor können nach wissenschaftlichen Kriterien spezifische Materialanalysen sowie mikroskopische Baustoffuntersuchungen zur Erforschung von Schadensursachen durchgeführt werden. Zudem erstellen die GSB Gutachter im Bereich der Bauwerkssanierung bzw. Bauwerkserhaltung   u.a. für den Feuchte- und Holzschutz Schadensgutachten als Entscheidungsgrundlage für Ihre Immobilieninvestition.
Darüber hinaus werden die GSB Sachverständigen von allen deutschen Gerichten, vom Amtsgericht über das Landgericht bis zum Oberlandesgericht im selbständigen Beweisverfahren, bei Rechtsstreitigkeiten sowie im privatrechtlichen Schiedsgerichtsverfahren herangezogen. 
Als Sachverständige im Auftrag von gewerblichen und öffentlichen Kunden prüfen wir Preise und Leistungen im deutschen Bauwesen. Entsprechend des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes JVEG werden wir als Gerichtssachverständige tätig. Dazu gehören folgende Sachgebiete:

  • Bauschäden
  • Altbausanierung
  • Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau, Ermittlung von Preisen, Wertermittlung
  • Bauwerksabdichtungen, Akustik, Lärmschutz, Brandschutz, Bauphysik, Baustoffe
  • Abbruch, Mauerwerk-, Beton-, Stahlbeton- und Spannbetonbau, Putze, WDVS, Bekleidungen einschl. Beschichtungen, Estriche, Beläge
  • Tiefbau, Erdarbeiten, Wege, Straßen, Plätze
  • Fassaden, Fenster, Türen, Tore, Treppen, Fußböden, Holz und Holzbau
  • Innenausbau, Lager- und Warenregale, Möbel sowie Kunst und Antiquitäten

Auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik erstellen wir Gutachten zu Baumängeln und Bauschäden wie:

  • Risse in Wänden, Decken und Böden
  • Feuchtigkeitsschäden, Wasserschäden, Leitungswasserschäden, Rückstau, Überschwemmungen
  • Brandschäden an Gebäuden und Hausrat
  • Ausblühungen an Putz und Mauerwerk
  • Schäden und Verschmutzungen an Fassaden, Dämmung (WDVS)
  • Befall von Pilzen und Insekten
  • Belastungen der Raumluft
  • … und andere Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen.

Sachverständige für Prüfung und Bewertung von Baumängeln Bauschäden aller Art

Die GSB Experten prüfen und bewerten Baumängel und Bauschäden im Auftrag von privaten und öffentlichen Auftraggebern. Als anerkannte Sachverständige für Schäden an Gebäuden stellen die GSB Gutachter Fehler bei der Planung und Ausführung von Bauleistungen fest. Auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik erstellen wir professionelle Gutachten zu Baumängeln aller Art.

Ein GSB Bausachverständiger ermittelt Ursachen und bewertet Schäden im Straßen– und Tiefbau,  gefährliche Bauschäden wie Risse im Mauerwerk, Schäden an Betonbauwerken wie WU-Keller, Tiefgaragen, Parkhäuser und Hallentragwerke.
Unsere Leistungen schließen zudem ein: Schäden Dächern, an Holzkonstruktionen einschließlich Fachwerk, Holzbalkendecken und Dachtragwerke, Schäden am Putz, wie etwa Risse, Abplatzungen, und Ausblühungen, Verschmutzungen des WDVS, Schäden an Innendämmung, Schäden an Glas-Fassaden, Fenster, Tür und Tor, Treppen, Schäden an Fußbodenkonstruktionen einschließlich Estrich und Belägen,
sowie Versicherungsschäden wie Brandschäden, Wasserschäden und typische Schäden an der Mietsache mit Verdacht auf Befall von Schimmel, Pilzen und Insekten, Belastungen der Raumluft durch Fogging und andere Schäden an Immobilien und baulichen Anlagen. Ergänzt wird unsere Leistung durch Prüfung und Bewertung von Einrichtung z.B. Theken, Warenregale und Hausrat.

Methodik

Die GSB Sachverständigen untersuchen die Schadensursache und stellen alle notwendigen Ermittlungen zur Feststellung der Schadenhöhe an. Unsere Bauexperten beurteilen mangelhafte Isolierungen und Dämmungen im Bereich der Wände, Decken und Dächer. Feuchte Keller, Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen und Belastungen durch Trittschall aus der benachbarten Wohnung werden durch die Baugutachter der GSB unter Beachtung der Allgemeinen Art und Güte analysiert. Durch Entnahme von Materialproben und die Analyse in anerkannten Laboren werden Belastungen der Raumluft, Baumaterialien mit Schadstoffen und der Befall von Insekten und Pilzen rechtssicher festgestellt. Im zentralen GSB Forschungslabor können nach wissenschaftlichen Kriterien spezifische Materialanalysen sowie mikroskopische Baustoffuntersuchungen zur Erforschung von Schadensursachen durchgeführt werden.

Mit einem Gutachten von der GSB können Sie Ihre Interessen bei Gericht durchsetzen. Mit dem Einsatz komplexer Untersuchungen zur Bauzustandsanalyse mit Hilfe möglichst zerstörungsfreier Messmethoden erstellen wir umfangreiche Sanierungsgutachten bei Schäden an Gebäuden in dem Bereich Betonsanierung z. B. Tiefgaragen, Parkdecks und Hallengebäuden sowie zum Feuchte- und Holzschutz im Mauerwerksbau und bei Mischbauweise. So wird Ihnen eine schnelle, kostengünstige Sanierung erleichtert.

Erhebliche Bauschäden können neben einem technischen auch einen merkantilen Minderwert begründen. Oft verbleibt auch optischer Minderwert.

Aktuell werden vermehrt klimabedingte Gebäudeschäden an uns heran getragen.

Wegen der durch das Coronavirus COVID-19 ausgelösten Pandemie bieten wir ab sofort eine Onlineprüfung an insbesondere für Privatkunden.

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger im Verbund mit den GSB Experten  gern zur Verfügung.