Wie wird die Wohnflächenberechnung erstellt?
Als Sachverständige werden wir regelmäßig zur Ermittlung der Wohnfläche von Immobilien befragt. Dabei stoßen wir wiederholt auf die Annahme, dass es unterschiedliche Regeln zur Wohnflächenberechnung gibt und dass man sich die Art und Weise der Berechnung der Wohnfläche, je nachdem welche Berechnungsgrundlage vorteilhafter ist, frei aussuchen kann. Stimmt diese Annahme? Um es vorwegzunehmen, nein, solange nicht eine Berechnungsgrundlage individuell nachweisbar für alle Parteien bzw. rechtskräftig ausgeschlossen oder vereinbart wurde sind die allgemein anerkannten Regeln anzuwenden.
Warum benötigen wir einheitliche Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die wichtigste Kenngröße für die Ermittlung des Verkehrswertes von Wohnimmobilien. Dies betrifft nicht nur vermietete Immobilien sondern auch Eigentumswohnungen. Ebenso wichtig ist die einheitliche Wohnflächenberechnung für die Bestimmung der Miethöhe und auch die Erstellung von Mietspiegeln. Dabei sind Grundflächenbesonderheiten mit Auswirkung auf den Nutzwert bzw. Wohnwert einheitlich zu berücksichtigen. Die einheitliche Berechnungsgrundlage ist Voraussetzung für die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Wohnungen und somit auch Vorrausetzung für die vereinfachte Ermittlung von Vergleichswerten von Eigentumswohnungen sowie die vereinfachte Ermittlung von Vergleichsmieten bzw. Mietwerten.
Welche allgemein anerkannten Regeln zur Wohnflächenberechnung sind anzuwenden?
In der Regel erstellt der Architekten mit den Genehmigungsunterlagen eine Flächenberechnung nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“. Leider weist diese nur die Nettogrundfläche bzw. Nettoraumfläche von einzelnen Räumen auf und unterteilt diese in Nutzfläche, Verkehrsfläche und Technikfläche. Die Wohnfläche wird in der DIN 277 nicht definiert. Dazu hat der Gesetzgeber die Wohnflächenverordnung (WoFlV) erlassen. Diese enthält Ab- bzw. Zuschläge für die Berücksichtigung des Wohnwertes der häufigsten Grundflächenbesonderheiten. Dies betrifft die Anrechenbarkeit z.B. von Grundflächen unter Dachschrägen und Treppen, die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Wintergärten sowie Grundflächen von Räumen außerhalb der Wohnung und muss im geförderten Wohnungsbau angewendet werden. Darüber hinaus gehende Grundflächenbesonderheiten wie z.B. Durchgangsräume, übergroße oder überhohe Räume können entsprechend der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) hinreichend berücksichtigt werden. Insofern vorhanden sind Grundflächenbesonderheiten entsprechend den oben aufgeführten allgemein anerkannten Regeln berücksichtigt werden und als anrechenbare Wohnfläche bzw. anrechenbare Wohnungsgröße angegeben werden.
Wird die Wohnfläche nachträglich ermittelt, kann auf eine Grundflächenberechnung nach DIN 277 verzichtet werden. Zur Vereinfachung kann ein Aufmaß in 1,50 m Raumhöhe erfolgen. Dabei werden die meisten Grundflächenbesonderheiten nach WoFlV automatisch berücksichtigt.
Warum muss die WoFlV auch im frei finanzierten Wohnungsbau berücksichtigt werden?
Zur einheitlichen Bewertung bzw. Ermittlung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen im Rahmen des Vergleichswertverfahrens sowie zur einheitlichen Ermittlung des Mietwertes bzw. der Vergleichsmiete ist die Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten von Wohnungen mit abweichendem Gebrauchs-, Nutz- bzw. Wohnwert erforderlich. Die Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie baut mit ihren Bewertungsregeln auf die Wohnflächenverordnung auf. Die WoFlV hat sich in Ermangelung anderer Bewertungsregeln auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durchgesetzt und ist damit als allgemein anerkannte Regel zu bewerten.
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