Sachverständige unterscheiden bei der Lebensdauer von Gebäuden, Bauteilen bzw. baulichen Anlagen zwischen der üblichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer und der technische Lebensdauer.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden und Bauteilen
Die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden ist eine kalkulatorische Größe und hängt wesentlich von der Nutzungsart ab. Nach Abzug des Alters einer Bestandsimmobilie ergibt sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Dies bestimmt auch den Gebäudewert durch eine Wertminderung wegen Alter und Abnutzung. Diese Alterswertminderung äußert sich auch in der Abschreibung wegen Alters bzw. den amtlichen AVA-Tabellen, welche jedoch aus steuerlichen Gründen eine geringere Gesamtnutzungsdauer vorsehen.
Nach einer Kernsanierung bzw. durchgreifender Instandsetzung oder Modernisierung verlängert sich die Restnutzungsdauer von Gebäuden. Wegen der „Verjüngung“ spricht man dann von einem „fiktivem Alter“.
Unterlassene Instandhaltung und unbehebbare Baumängel oder Bauschäden können im Gegenzug die Gesamtnutzungsdauer verkürzen. Hier muss die Alterswertminderung erhöht werden.
Wird eine Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen vorzeitig aus der Nutzung genommen oder wegen einer amtlichen Abbruchverpflichtung abgebrochen, so erfolgt ein Abschlag wegen vorzeitigem Abbruchs.
Auch Immobilien bzw. deren Bauteile wie z. B. Beschichtungen unterliegen modischen Erscheinungen oder technischen Neuerungen und werden deshalb erneuert bzw. ausgetauscht, obwohl das Ende der technischen Lebensdauer noch nicht erreicht ist. Dieser Umstand wird auch als „moralischer Verschleiß“ oder „Obsoleszenz“ bezeichnet. So können dann Objekte beim Verkauf oder Vermietung einen höheren Erlös erzielen.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist maßgeblich in der Immobilienbewertung bzw. bei der Ermittlung des Marktwertes von Immobilien.
Technische Lebensdauer von Gebäuden und Bauteilen
Die technische Lebensdauer von Gebäuden und Bauteilen zielt auf die technischen Eigenschaften von Gebäuden und deren Bauteilen ab. Die technische Lebensdauer ist meist nicht immer höher als die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Neben der mittleren Gesamtlebensdauer von Gebäuden vom Neubau über Instandhaltung, Modernisierung ggf. Umbau bis zum Abbruch weisen einzelne Bauteile eine unterschiedliche technische Lebensdauer auf. So haben die Fundamente und der massive Rohbau die längste technische Lebensdauer, welche im Einzelfall viele Jahrhunderte erreichen kann. Beschichtungen weisen dagegen je nach Art und Beanspruchung im Einzelfall eine technische Lebensdauer von wenigen Jahren auf und muss deshalb über die Gesamtlebensdauer teilweise mehrfach erneuert bzw. instand gesetzt werden.
Für eine nachhaltige Bewirtschaftung von Gebäuden ist die Planung von Instandhaltungszyklen erforderlich. Hier geben z.B. die Tabellen über Nutzungsdauern von Bauteilen für Lebenszyklusanalysen nach dem Bewertungssystems Nachhaltiges Bauen Auskunft.
Die technische Lebensdauer findet ebenso bei der Berechnung von Zeitwerten bei der Gebäudeversicherung sowie beim Abzug Neu für Alt bei der Berechnung von Schadenersatz Anwendung. In der Fachliteratur finden sich dazu diverse Lebensdauertabellen und listen.
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