Risse

Sachverständiger für Risse im Bauwesen

Risse im Bauwesen sind in der Regel Hinweise auf Materialversagen. Manche materialbedingte Risse lassen sich nicht vermeiden. Im Bauwesen kennen wir diverse Techniken um Risse zu minimieren. Manche unvermeidbare Risse müssen als Bagatelle hingenommen werden.

Materialbedingte Risse und deren Ursachen

Viele verwendete Baustoffe können nur geringe Zugkräfte schadenfrei aufnehmen. Werden diese überschritten, kommt es zu einer Überlastung und damit zum Bruch welcher sich als Riss äußert. Am Rissbild kann der GSB Sachverständige die Rissursache erkennen. So können Risse auf Druck-, Zug- oder Schubkräfte wegen materialtypischen Schwund und Längenänderungen, unterschiedlichen Setzungen oder Fehler bei Planung und Ausführung zurückzuführen sein. Anlass für eine plötzliche Rissbildung können außergewöhnliche Ereignisse wie besonders hohe oder tiefe Temperaturen, Trockenheit oder Hochwasser bzw. Wasserschäden wie auch Erschütterungen z.B. durch Baumaßnahmen, tieffrequenter Schall oder Unfälle sein. Die meisten herstellungsbedingten Risse treten während der ersten zwei Jahre nach Errichtung eines Gebäudes auf. Risse können auch nach Jahrzehnten insbesondere wegen Alter, mangelhafter Instandsetzung z.B. von Fugen sowie bei Bauschäden auftreten.

Risse an Fassaden und Innenwänden

Zur Beurteilung von gerissenen Putze an Fassaden bzw. Innen- und Außenwänden wird sachverständig unter putzbedingten, putzgrundbedingten und bauwerksbedingten Rissen unterschieden. Haarrisse an Fassaden bis 0,2 mm Breite, welche bei gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung nicht wahrnehmbar sind, sind in der Regel technisch kaum zu vermeiden, werden als Bagatelle betrachtet und sind damit hinzunehmen. Sichtbare Risse mit einer Rissbreite über 0,1 mm an Innenwänden, insbesondere an wichtigen Stellen im Wohnzimmer, sind in der Regel sachverständig als Mangel zu bewerten.

Risse in Fugen

Gerissene Fugen sind in der Regel auf Fehler in der Planung bzw. Konstruktion der Fuge oder mangelhafte Instandsetzung nach Überschreitung der Lebensdauer je nach Art der Fuge zurückzuführen.

Risse im Mauerwerk

Risse im Mauerwerk können z. B. auf Schwund oder thermische Längenänderungen zurückzuführen sein. Insbesondere großformatige hochwärmedämmendes Mauerwerk und Planelemente neigen zur Rissbildung im Fugenbereich. In Verbindung mit Bauteilen aus Stahlbeton z. B. Ringanker, Decken und Stürzen ergeben sich rissgefährdete Bereiche, welche besondere Maßnahmen zur Reduzierung der Rissbildung erfordern.

Risse im Beton

Risse in Beton können z. B. auf Schwund, Hitzespannung oder auf Alkali-Kieselsäure-Reaktion bzw. Betonkrebs zurückzuführen sein. Je nach den vereinbarten Anforderungen an die Sichtbetonqualität können Haarisse bis 0,2 mm zulässig sein.

Risse im Estrich

Risse in beheizten und unbeheizten Fußbodenkonstruktionen können materialbedingt auf Schwund wie auch auf fehlerhafte Anordnung von Dehnungsfugen zurückzuführen sein. Je nach Art und Konstruktion eines Estrichs werden unterschiedliche Anforderung an die Rissfreiheit gestellt.

Risse in Bauteilen aus Holz

Risse in Holz können auf Schwund auch in Verbindung mit übermäßigem Quellen nach einem Wasserschaden oder wegen mangelhaften Schutz von maßhaltigen Bauelementen wie Fenster und Türen zurückzuführen sein.

Risse in Beschichtungen, Bekleidungen und Belägen

Gerissene Beschichtungen, Bekleidungen und Beläge wie Anstriche, Platten oder Fliesen, können materialbedingt auf Alter und Abnutzung bzw. mangelhafte Instandhaltung sowie auf mangelhaften Untergrund zurückzuführen sein.

Risse an Gebäuden

Bauwerksbedingte Risse können z. B. auf ungleichmäßige Setzungen, fehlende Gebäude- und Dehnungsfugen, unzureichende Gründung, Bergschäden oder erhöhte Durchbiegung zurückzuführen sein. Erschütterungen aus Schienen- und Schwerlastverkehr sowie erschütterungsintensiven Baumaßnahmen können vorhandene Risse an Gebäuden vergrößern und ggf. zu erneuter Rissbildung führen. Schwere Bauschäden können die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.

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Merkantiler Minderwert

Merkantiler Minderwert im Bauwesen

GSB_Gutachten
GSB_Gutachten

Als Sachverständige im Bauwesen ermitteln wir regelmäßig den merkantilen Minderwert von Gebäuden. Der merkantile Minderwert ist ein fiktiver Wert, der einer vollständig und fachgerecht reparierten Sache, z.B. ein Wohnhaus, negativ anhaftet und somit den Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mindert. Der merkantile Minderwert berücksichtigt das Misstrauen und das Unbehagen bzw. den Verdacht auf einen verborgen gebliebene Schaden eines potentiellen Käufers gegenüber der reparierten Immobilie. Mann spricht deshalb auch von einem psychologischen Minderwert. Der merkantile Minderwert ist nicht mit dem technischen Minderwert wegen verbliebener hinnehmbarer Baumängel oder Bauschäden zu verwechsel.

Entsprechend allgemeiner Auffassung besteht ein merkantiler Minderwert auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Er gehört damit zu den tatsächlichen Eigenschaften eines Bewertungsobjektes und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes zu berücksichtigen. So muss im Einzelfall geprüft werden, ob neben eines etwaigen technischen Minderwertes wegen verbliebener Baumängel oder Bauschäden zusätzlich auch ein merkantiler Minderwert berücksichtigt werden muss.

Berechnung – Merkantiler Minderwert

Da der merkantile Minderwert unabhängig von den technischen Eigenschaften bzw. Reparaturkosten besteht, ist er nicht nach technischen Merkmalen zu ermitteln. Es ist darzulegen, aus welchen nicht technischen Gründen der Marktwert einer Immobilie für „jedermann“ zu mindern ist.

Nicht technische Gründe sind festgestellte merkantile Minderwerte durch die Analyse von Kaufpreissammlungen. Da der tatsächliche bzw. realisierte Marktpreis (Verkaufspreis) durch eine Vielzahl von Marktumständen beeinflusst wird, ist der auf den merkantilen Minderwert entfallende Anteil schwer festzustellen und nur bei erheblicher Minderung (z.B. Hausschwamm, Bergschaden) nachweisbar. Die Höhe des merkantilen Minderwertes ist, da er sich auf eine Vertrauenserschütterung des Marktes bezieht, sachverständig zu schätzen. Er lässt sich nicht nach mathematischen Formeln berechnen.

Der merkantile Minderwert ist als Vonhundertsatz in Abhängigkeit von den Schadensbeseitigungskosten und der Restnutzungsdauer  im Verhältnis zum Gebäudewert zu ermitteln. Betragen die Schadensbeseitigungskosten weniger als 10% des mangelfreien Gebäudewertes bzw. die Restnutzungsdauer weniger als 20% der Gesamtnutzungsdauer, so ist ein merkantiler Minderwert nicht anzusetzen. 

So beträgt der merkantile Minderwert bei Schadensbeseitigungskosten in Höhe von 20% des mangelfreien Gebäudewertes 2%.  Dies entspricht bei einem angenommenen mangelfreien Gebäudewert von 1.000.000 EUR einem merkantilen Minderwert in Höhe von 20.000 EUR.

Fallarten für Minderung wegen Bauschäden bzw. merkantiler Umstände

Entsprechend Kamphausen sind folgende Fallarten bei Wertminderungen wegen Baumängel und Bauschäden und merkantilen Minderwert bei Immobilien feststellbar:

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden gering bzw. unerheblich, so ist in der Regel auch eine Minderung wegen baulicher Mängel sowie ein merkantiler Minderwert zu verneinen.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und nicht reparabel, so ist eine Minderung wegen Baumängel und Bauschäden zu bejahen aber eine merkantiler Minderwert zu verneinen, weil die merkantilen Umstände durch den Abschlag wegen baulicher Mängel bzw. Bauschäden abgedeckt wird.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und teilweise reparabel, so ist eine Minderung wegen verbliebener Baumängel und Bauschäden zu bejahen und  eine merkantiler Minderwert zu bejahen, wenn Anhaltspunkte bzw. merkantile Umstände für einen darüber hinausgehenden Marktabschlag bestehen.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und vollständig reparabel, so ist eine Minderung wegen verbliebener Baumängel und Bauschäden zu verneinen und eine merkantiler Minderwert zu bejahen, wenn Anhaltspunkte bzw. merkantile Umstände für einen Marktabschlag bestehen. 

Beispiele für merkantiler Umstände

Nicht jeder bestehende oder beseitigte Baumangel ruft einen merkantilen Minderwert hervor. Es müssen Anhaltspunkt bzw. merkantile Umstände für eine Markterschütterung bzw. Vertrauensverlust bestehen. Diese wurden bei schwerwiegenden Bauschäden bzw. Ereignisse festgestellt und dokumentiert, welche für die Allgemeinheit offensichtlich waren. Auch wenn die Bauschäden vollständig und fachgerecht beseitigt wurden haftet dem Grundstück bzw. Immobilie ein Makel an, welcher als merkantiler Umstand den Marktwert mindert.

So können folgende Fälle einen merkantilen Minderwert begründen:

  • Hausschwamm
  • Trockenfäule
  • Materialfehler
  • Altlasten
  • Bergschäden
  • Untertunnelung
  • schlechter Baugrund
  • Risse im Rohbau
  • Unterfangung

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger für die Kostenkontrolle gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung. Weitere Informationen auf Anfrage.

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Bauschäden

Sachverständiger für Schäden an Gebäuden

Die GSB Gutachter und Sachverständige analysieren Schäden an Gebäuden, erstellen eine aussagekräftige Schadenskartierung zur Bauwerksanalyse und nehmen eine sachverständige Schadensbewertung von Bauschäden mit Sanierungsempfehlung auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik vor.

Im Bereich der Bauzustandsanalyse können wir auf ein umfangreiches Sortiment von zerstörungsfreien Messmethoden sowie eine zertifizierte Laboranalyse zurück greifen. Im zentralen GSB Forschungslabor können nach wissenschaftlichen Kriterien spezifische Materialanalysen sowie mikroskopische Baustoffuntersuchungen zur Erforschung von Schadensursachen durchgeführt werden. Zudem erstellen die GSB Gutachter im Bereich der Bauwerkssanierung bzw. Bauwerkserhaltung u.a. für den Feuchte- und Holzschutz Schadensgutachten als Entscheidungsgrundlage für Ihre Immobilieninvestition.
Darüber hinaus werden die GSB Sachverständigen von allen deutschen Gerichten, vom Amtsgericht über das Landgericht bis zum Oberlandesgericht im selbständigen Beweisverfahren, bei Rechtsstreitigkeiten sowie im privatrechtlichen Schiedsgerichtsverfahren herangezogen. 
Als Sachverständige im Auftrag von gewerblichen und öffentlichen Kunden prüfen wir Preise und Leistungen im deutschen Bauwesen. Entsprechend des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes JVEG werden wir als Gerichtssachverständige tätig. Dazu gehören folgende Sachgebiete:

  • Bauschäden
  • Schäden an Gebäuden
  • Altbausanierung
  • Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau, Ermittlung von Preisen, Wertermittlung
  • Bauwerksabdichtungen, Akustik, Lärmschutz, Brandschutz, Bauphysik, Baustoffe
  • Schäden an Dächern, z.B. Dachschäden durch PV- und Solaranlagen
  • Abbruch, Mauerwerk-, Beton-, Stahlbeton- und Spannbetonbau, Putze, WDVS, Bekleidungen einschl. Beschichtungen, Estriche, Beläge
  • Tiefbau, Erdarbeiten, Wege, Straßen, Plätze
  • Fassaden, Fenster, Türen, Tore, Treppen, Fußböden, Holz und Holzbau
  • Innenausbau, Lager- und Warenregale, Möbel sowie Kunst und Antiquitäten

Auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik erstellen wir Gutachten zu Baumängeln und Bauschäden wie:

  • Risse in Wänden, Decken und Böden
  • Feuchtigkeitsschäden, Wasserschäden, Leitungswasserschäden, Rückstau, Überschwemmungen
  • Brandschäden an Gebäuden und Hausrat
  • Ausblühungen an Putz und Mauerwerk
  • Schäden und Verschmutzungen an Fassaden, Dämmung (WDVS)
  • Befall von Pilzen und Insekten
  • Belastungen der Raumluft
  • … und andere Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen.

Sachverständige für Prüfung und Bewertung von Baumängeln Bauschäden aller Art

Die GSB Experten prüfen und bewerten Baumängel und Bauschäden im Auftrag von privaten und öffentlichen Auftraggebern. Als anerkannte Sachverständige für Schäden an Gebäuden stellen die GSB Gutachter Fehler bei der Planung und Ausführung von Bauleistungen fest. Auf Basis der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik erstellen wir professionelle Gutachten zu Baumängeln aller Art.

Ein GSB Bausachverständiger ermittelt Ursachen und bewertet Schäden im Straßen– und Tiefbau,  gefährliche Bauschäden wie Risse im Mauerwerk, Schäden an Betonbauwerken wie WU-Keller, Tiefgaragen, Parkhäuser und Hallentragwerke.
Unsere Leistungen schließen zudem ein: Schäden an Dächern, an Holzkonstruktionen einschließlich Fachwerk, Holzbalkendecken und Dachtragwerken, Schäden am Putz, wie etwa Risse, Abplatzungen, und Ausblühungen, Verschmutzungen des WDVS, Schäden an Innendämmung, Schäden an Glas-Fassaden, Fenster, Tür und Tor, Treppen, Schäden an Fußbodenkonstruktionen einschließlich Estrich und Belägen,
sowie Versicherungsschäden wie Brandschäden, Wasserschäden und typische Schäden an der Mietsache mit Verdacht auf Befall von Schimmel, Pilzen und Insekten, Belastungen der Raumluft durch Fogging und andere Schäden an Immobilien und baulichen Anlagen. Ergänzt wird unsere Leistung durch Prüfung und Bewertung von Einrichtung z.B. Theken, Warenregale und Hausrat.

Methodik

Die GSB Sachverständigen untersuchen die Schadensursache und stellen alle notwendigen Ermittlungen zur Feststellung der Schadenhöhe an. Unsere Bauexperten beurteilen mangelhafte Isolierungen und Dämmungen im Bereich der Wände, Decken und Dächer. Feuchte Keller, Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen und Belastungen durch Trittschall aus der benachbarten Wohnung werden durch die Baugutachter der GSB unter Beachtung der Allgemeinen Art und Güte analysiert. Durch Entnahme von Materialproben und die Analyse in anerkannten Laboren werden Belastungen der Raumluft, Baumaterialien mit Schadstoffen und der Befall von Insekten und Pilzen rechtssicher festgestellt. Im zentralen GSB Forschungslabor können nach wissenschaftlichen Kriterien spezifische Materialanalysen sowie mikroskopische Baustoffuntersuchungen zur Erforschung von Schadensursachen durchgeführt werden.

Mit einem Gutachten von der GSB können Sie Ihre Interessen bei Gericht durchsetzen. Mit dem Einsatz komplexer Untersuchungen zur Bauzustandsanalyse mit Hilfe möglichst zerstörungsfreier Messmethoden erstellen wir umfangreiche Sanierungsgutachten bei Schäden an Gebäuden in dem Bereich Betonsanierung z. B. Tiefgaragen, Parkdecks und Hallengebäuden sowie zum Feuchte- und Holzschutz im Mauerwerksbau und bei Mischbauweise. So wird Ihnen eine schnelle, kostengünstige Sanierung erleichtert.

Als unabhängige Bausachverständige beteiligen wir uns in diversen Arbeitsgruppen und Gremien an der Erarbeitung von Merkblättern bzw. allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik und Erarbeiten Stellungnahmen zur Bewertung von Regeln z.B. zur Lüftung von Wohnungen oder der Wohnflächenberechnung.

Erhebliche Bauschäden können neben einem technischen auch einen merkantilen Minderwert begründen. Oft verbleibt auch optischer Minderwert.

Aktuell werden vermehrt klimabedingte Gebäudeschäden an uns heran getragen.

Für gutachterliche Stellungnahmen auf Aktenlage bzw. Begutachtungen auf Basis von Video-, Bild- bzw. schriftlichen Beschreibungen, bieten wir Onlineprüfung an.

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