Merkantiler Minderwert

Merkantiler Minderwert im Bauwesen

GSB_Gutachten
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Als Sachverständige im Bauwesen ermitteln wir regelmäßig den merkantilen Minderwert von Gebäuden. Der merkantile Minderwert ist ein fiktiver Wert, der einer vollständig und fachgerecht reparierten Sache, z.B. ein Wohnhaus, negativ anhaftet und somit den Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mindert. Der merkantile Minderwert berücksichtigt das Misstrauen und das Unbehagen bzw. den Verdacht auf einen verborgen gebliebene Schaden eines potentiellen Käufers gegenüber der reparierten Immobilie. Mann spricht deshalb auch von einem psychologischen Minderwert. Der merkantile Minderwert ist nicht mit dem technischen Minderwert wegen verbliebener hinnehmbarer Baumängel oder Bauschäden zu verwechsel.

Entsprechend allgemeiner Auffassung besteht ein merkantiler Minderwert auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird. Er gehört damit zu den tatsächlichen Eigenschaften eines Bewertungsobjektes und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes zu berücksichtigen. So muss im Einzelfall geprüft werden, ob neben eines etwaigen technischen Minderwertes wegen verbliebener Baumängel oder Bauschäden zusätzlich auch ein merkantiler Minderwert berücksichtigt werden muss.

Berechnung – Merkantiler Minderwert

Da der merkantile Minderwert unabhängig von den technischen Eigenschaften bzw. Reparaturkosten besteht, ist er nicht nach technischen Merkmalen zu ermitteln. Es ist darzulegen, aus welchen nicht technischen Gründen der Marktwert einer Immobilie für „jedermann“ zu mindern ist.

Nicht technische Gründe sind festgestellte merkantile Minderwerte durch die Analyse von Kaufpreissammlungen. Da der tatsächliche bzw. realisierte Marktpreis (Verkaufspreis) durch eine Vielzahl von Marktumständen beeinflusst wird, ist der auf den merkantilen Minderwert entfallende Anteil schwer festzustellen und nur bei erheblicher Minderung (z.B. Hausschwamm, Bergschaden) nachweisbar. Die Höhe des merkantilen Minderwertes ist, da er sich auf eine Vertrauenserschütterung des Marktes bezieht, sachverständig zu schätzen. Er lässt sich nicht nach mathematischen Formeln berechnen.

Der merkantile Minderwert ist als Vonhundertsatz in Abhängigkeit von den Schadensbeseitigungskosten und der Restnutzungsdauer  im Verhältnis zum Gebäudewert zu ermitteln. Betragen die Schadensbeseitigungskosten weniger als 10% des mangelfreien Gebäudewertes bzw. die Restnutzungsdauer weniger als 20% der Gesamtnutzungsdauer, so ist ein merkantiler Minderwert nicht anzusetzen. 

So beträgt der merkantile Minderwert bei Schadensbeseitigungskosten in Höhe von 20% des mangelfreien Gebäudewertes 2%.  Dies entspricht bei einem angenommenen mangelfreien Gebäudewert von 1.000.000 EUR einem merkantilen Minderwert in Höhe von 20.000 EUR.

Fallarten für Minderung wegen Bauschäden bzw. merkantiler Umstände

Entsprechend Kamphausen sind folgende Fallarten bei Wertminderungen wegen Baumängel und Bauschäden und merkantilen Minderwert bei Immobilien feststellbar:

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden gering bzw. unerheblich, so ist in der Regel auch eine Minderung wegen baulicher Mängel sowie ein merkantiler Minderwert zu verneinen.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und nicht reparabel, so ist eine Minderung wegen Baumängel und Bauschäden zu bejahen aber eine merkantiler Minderwert zu verneinen, weil die merkantilen Umstände durch den Abschlag wegen baulicher Mängel bzw. Bauschäden abgedeckt wird.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und teilweise reparabel, so ist eine Minderung wegen verbliebener Baumängel und Bauschäden zu bejahen und  eine merkantiler Minderwert zu bejahen, wenn Anhaltspunkte bzw. merkantile Umstände für einen darüber hinausgehenden Marktabschlag bestehen.

Ist der Grad der Beeinträchtigung durch Baumängel und Bauschäden erheblich und vollständig reparabel, so ist eine Minderung wegen verbliebener Baumängel und Bauschäden zu verneinen und eine merkantiler Minderwert zu bejahen, wenn Anhaltspunkte bzw. merkantile Umstände für einen Marktabschlag bestehen. 

Beispiele für merkantiler Umstände

Nicht jeder bestehende oder beseitigte Baumangel ruft einen merkantilen Minderwert hervor. Es müssen Anhaltspunkt bzw. merkantile Umstände für eine Markterschütterung bzw. Vertrauensverlust bestehen. Diese wurden bei schwerwiegenden Bauschäden bzw. Ereignisse festgestellt und dokumentiert, welche für die Allgemeinheit offensichtlich waren. Auch wenn die Bauschäden vollständig und fachgerecht beseitigt wurden haftet dem Grundstück bzw. Immobilie ein Makel an, welcher als merkantiler Umstand den Marktwert mindert.

So können folgende Fälle einen merkantilen Minderwert begründen:

  • Hausschwamm
  • Trockenfäule
  • Materialfehler
  • Altlasten
  • Bergschäden
  • Untertunnelung
  • schlechter Baugrund
  • Risse im Rohbau
  • Unterfangung

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger für die Kostenkontrolle gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung. Weitere Informationen auf Anfrage.