öbuv Archive - Minkus Bausachverständige

ortsübliche Vergütung

Was würden andere Bauunternehmen in der Region für dieselbe Leistung verlangen und wie wird dieser Baupreis ermittelt?

Die ortsübliche Vergütung im Bauwesen: Was ist ein fairer Preis?

Wer einen Handwerker ruft oder ein Bauunternehmen beauftragt, ohne vorher einen festen Preis schriftlich zu fixieren, erlebt bei der Rechnungstellung oft eine Überraschung. In solchen Fällen greift ein zentraler Begriff des Werkvertragsrechts: die ortsübliche Vergütung.

1. Die rechtliche Basis (§ 632 BGB)

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine Bauleistung nicht umsonst erbracht wird. Wenn keine spezifische Vergütungshöhe vereinbart wurde, gilt laut § 632 Abs. 2 BGB:

„Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen.“

Da es im freien Baugewerbe (anders als bei Architekten mit der HOAI) keine staatlich festgesetzten „Taxen“ gibt, ist die ortsübliche Vergütung der entscheidende Maßstab.

2. Was bedeutet „ortsüblich“ konkret?

Die Ortsüblichkeit wird durch zwei Faktoren bestimmt:

Der Ort: Maßgeblich sind die Preise am Sitz des ausführenden Betriebs bzw. am Erfüllungsort der Bauleistung (regionale Marktverhältnisse).
Die Üblichkeit: Es wird der Preis herangezogen, der für eine Leistung gleicher Art, Güte und Umfang in der betreffenden Region regelmäßig gezahlt wird.

Dabei handelt es sich nicht um einen fixen Punktwert, sondern um eine Bandbreite. Ein Preis ist üblich, wenn er dem Durchschnitt entspricht, den die Mehrheit der Betriebe in der Region für diese Leistung verlangt.

3. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichspreise

Um die Üblichkeit nachzuweisen (besonders im Streitfall), nutzen Sachverständige und Gerichte verschiedene Hilfsmittel:

Baupreis-Datenbanken: Werke wie das Baupreislexikon oder Sirados liefern statistische Daten zu Einzelpreisen (Leistungspositionen) für verschiedene Regionen durch Anpassungsfaktoren. Diese können über den amtlichen Baupreisindex auf jeden beliebigen Zeitraum zurück gerechnet werden.
IHK- und HWK-Auskünfte: Industrie- und Handelskammern sowie Handwerkskammern können Auskunft über regionale Stundenverrechnungssätze geben.
Vergleichsangebote: Das Einholen von Angeboten anderer Firmen für exakt dieselbe Leistung kann der Ermittlung des ortsüblicher Vergleichspreises dienen.

4. Häufige Streitpunkte

Streit entsteht meist in drei Szenarien:

Fehlender Kostenvoranschlag: Es wurde nur „auf Zuruf“ gearbeitet.
Zusatzleistungen: Während der Bauphase wurden Arbeiten ausgeführt, die nicht im ursprünglichen Vertrag standen (Nachträge).
Regiestunden: Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob der abgerechnete Stundenlohn der regionalen Norm entspricht.

Wichtig: Die Beweislast für die Üblichkeit der Vergütung liegt im Ernstfall beim Bauunternehmen. Es muss nachweisen, dass der verlangte Preis im regionalen Vergleich angemessen ist.

5. Fazit für Bauherren und Betriebe

Um Rechtsunsicherheit zu vermeiden, sollte die Vergütung stets vorab schriftlich vereinbart werden. Ist dies versäumt worden, bietet die ortsübliche Vergütung einen fairen Interessenausgleich: Der Bauherr zahlt nicht mehr als den Marktstandard, und der Handwerker erhält eine angemessene Entlohnung für seine Arbeit.

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Schäden an Verkehrseinrichtung

Als Sachverständiger für Verkehrssicherung und für Schäden an Verkehrseinrichtung erstellen wir bundesweit Gutachten zu Schäden verursacht durch Kfz bzw. Unfallschäden an baulichen Anlagen im Straßenbau einschl. Verkehrseinrichtungen aller Art wie Schranken, Sperrpfosten, Absperrgeräte sowie Leiteinrichtungen. Entsprechend StVO § 43 gehören dazu auch vorübergehende Leiteinrichtungen, Leitpfosten, Leitschwellen und Leitborde bei der Baustellenabsicherung. Verkehrseinrichtungen sind außerdem Absperrgeländer, Parkuhren, Parkscheinautomaten, Blinklicht- und Lichtzeichenanlagen sowie Verkehrsbeeinflussungsanlagen. Entsprechend Anlage 4 der StVO begutachten wir auch Schäden an Einrichtungen zur Kennzeichnung von Arbeits- und Unfallstellen wie Absperrschranke, Baken, Absperrtafeln ggf. auch mit Lichtsignalanlagen sowie sonstige Einrichtungen zur Kennzeichnung gefährlicher Stellen wie Richtungstafeln, Leitplatten oder Leitpfosten zur Kennzeichnung des Straßenverlaufes.

Als Gutachter und Sachverständige bewerten wir ebenso Schäden an Verkehrszeichen aller Art wie Schildern mit Gefahren-, Warn- und Vorschriftszeichen einschließlich Pfosten, Masten und Schilderbrücken.

Insbesondere bei der Verkehrssicherung bei Straßenbaumaßnahmen stellen Engstellen ein erhöhtes Gefahrenpotential dar, bei denen es regelmäßig zu Schäden durch Kfz-Unfälle kommt. Da die Unfallschäden durch die Verkehrssicherungsunternehmen zeitnah beseitigt werden, ist für eine spätere Begutachtung eine fotografische Beweissicherung einschl. der Unfallskizzen hilfreich. Als Gerichtssachverständige bewerten wir regelmäßig die Schäden an Verkehrseinrichtung der Ursache nach und ermitteln den angemessenen Aufwand zum ortsüblichen Vergleichspreis.

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Optische Mängel

Sachverständiger für die Prüfung und Bewertung optischer Mängel an Gebäuden

Neben technischen Mängeln an Gebäuden sind regelmäßig optische Mängel durch Sachverständige zu bewerten. Dabei stoßen wir auf Kommentare wie, „das ist doch nur ein optischer Mangel“ oder „optische Mängel spielen keine Rolle und sind hinnehmbar“. Das mag im Ergebnis einer sachverständigen Prüfung so sein, ist aber keineswegs immer so.

Was sind optische Mängel?

Optische Mängel an Gebäuden bzw. bzw. optische Baumängel werden als negative Abweichungen von den optischen Solleigenschaften entsprechend vertraglicher Vereinbarung definiert. So können hier besondere ästhetische Vorgaben durch den Architekten zu handwerklichen Herausforderungen bezüglich den Ausführungsqualitäten führen. Hierzu können Muster angelegt bzw. zur Ausführung vereinbart werden. Denn nicht jeder findet eine polierte Oberfläche, sägeraue Holzfassade oder Kellenputz schön und über Geschmack lässt sich vortrefflich streiten. Ist nichts explizit vereinbart, so gelten „Allgemeine Art und Güte“ bzw. mittlere Anforderungen an die optischen Eigenschaften als vereinbart. Nicht selten verbleiben auch nach einer Beseitigung von technischen Mängel optische Mängel. Wenn dann bei der Abnahme das Ergebnis anders aussieht als es der Bauherr sich wünscht, gibt es Klärungsbedarf.

Wie werden optische Mängel bewertet?

In den technischen Regeln für das Bauen werden selten ästhetische Anforderungen an die Ausführung gestellt. So sind auch in der DIN 18202 Maßtoleranzen im Hochbau Grenzabweichungen definiert, welche in erster Linie technische Eigenschaften sicherstellen sollen. Optische Mängel lassen sich mit technischen Regeln in der Regel nicht hinreichend beurteilen.

Da die optischen Qualitäten in der Regel von der Materialauswahl und der Verarbeitung bestimmt werden, können über die gezielt ausgewählten Materialien und Verarbeitungstechniken die ästhetischen Anforderungen erfüllt werden. So werden für erhöhte Anforderungen an die Qualität von gespachtelten Oberflächen mehrere Spachtel- und Schleifvorgänge erforderlich. Nicht selten sind handwerkliche Verarbeitungsmängel ursächlich für optische Mängel.

Für die Bewertung von optischen Mängeln werden diese nach Oswald in drei Gruppen eingeteilt. Diese sind „nicht hinnehmbare“, „hinnehmbare“ und „Bagatellen“. Bagatellen sind hinzunehmende optische Unregelmäßigkeiten und damit kein Mangel. bei hinnehmbaren optischen Mängeln kann der Unternehmer entscheiden, ob er nachbessert oder einen Minderwert z.B. als Abzug von der vereinbarten Vertragssumme zustimmt. Bei nicht hinnehmbaren optischen Mängeln ist eine Nachbesserung durchzuführen.

Wie wird eine Prüfung von optischen Baumängeln durchgeführt?

Die Prüfung von optischen Baumängeln erfolgt aus gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung. Insofern keine besondere Beleuchtung vertraglich vereinbart wurde sind Prüfungen von optischen Mängeln z.B. nicht bei Streiflicht oder kurz nach einem Schlagregen durchzuführen.

Wie wird das Erscheinungsbild gewichtet?

Ist ein optischer Mangel festgestellt muss dieser gewichtet werden. Jedes Gebäude hat in der Regel eine repräsentative Schauseite und eine weniger wichtige Rückseite. So sind im Bereich des Kundeneingang, Empfang oder Wohnzimmer höhere Anforderungen an die optische Verarbeitungsqualität zu stellen als am Lieferanteneingang oder im Heizraum, so lange nichts anderes vereinbart wurde.

Wie wird ein Minderwert bei hinnehmbaren optischen Mängeln an Gebäuden ermittelt?

Entscheidet sich der Unternehmer für einen Abzug wegen hinnehmbarer optischer Baumängel, so ist dieser für die Gesamtleistung eines Gewerks bzw. Elements einschl. erforderlicher Nebenleistungen zu ermitteln. Dabei wird der Geltungswert mit dem betroffenen Anteil und der Wichtung der negativen Abweichung mit den Neuherstellungskosten multipliziert. Der Minderwert bei optischen Baumängeln ist nicht gleich zu setzen mit einem etwaigen merkantilen Minderwert.

Der Wertanteile für die Optik bzw. den Geltungswert einer üblichen Wärmedämmverbundfassade betragen entsprechend Zielbaummethode nach Auenhammer/Oswald 30% des Neuwertes welche den Herstellungskosten entsprechen. Die Ursache sind handwerkliche Mängel, welche sich z.B. über 100% der ausgeführten Bereiche verteilen und die Wichtung der negativen Abweichung wird sachverständig auf 30 % geschätzt. Dann beträgt der Minderwert 0,3 x 1 x 0,3 = 0,09 bzw. 9% der Neuherstellungskosten des WDVS.

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Abzug Neu für Alt

Was versteht man unter einem Abzug Neu für Alt

Unter dem Abzug „Neu für Alt“ versteht man einen Vorteilsausgleich im deutschen Schadenersatzrecht bzw. im Versicherungswesen. Wenn etwa ein Handwerker auf der Baustelle einen Wasserschaden verursacht so ist er bzw. sein Unternehmen schadenersatzpflichtig. Ist die geschädigte Sache neuwertig, so muss er bzw. seine Haftpflichtversicherung für den gesamten Schaden aufkommen. Handelt es sich jedoch um eine gebrauchte Immobilie kann es durch die Beseitigung der Bauschäden (z.B. Erneuerung der Heizung, Fußböden, Fassade, etc.) zu einer Verlängerung der technischen Lebensdauer und damit zu einer Werterhöhung der Immobilie kommen. Liegt eine Wertsteigerung vor, wird wegen des geldwerten Vorteils den der Geschädigte durch die Schadenbeseitigung erfährt, ein Abzug „Neu für Alt“ vorgenommen. Insofern wird in der Haftpflichtversicherung der Zeitwertschaden ersetzt, welcher sich aus dem Abzug „Neu für Alt“ vom Neuwertschaden ergibt.

Wie wird der Abzug Neu für Alt ermittelt?

Für die Berechnung des Abzugs „Neu für Alt“ benötigt man das Alter des Gebäudes bzw. das Baujahr des betroffenen Bauteils. Liegen dazu keine Belege vor wird das Alter sachverständig geschätzt. Je nach Alter und Abnutzung des Objektes wird sachverständig die technische Restlebensdauer bestimmt. Im Verhältnis zur üblichen technischen Lebensdauer ergibt sich ein prozentualer Abzug vom Neuwert, welcher sich z.B. am Neuwertschaden bzw. den Reparaturkosten orientiert.

In welchen Fällen wird kein Abzug vor genommen?

Für Schadenminderungskosten z.B. die technische Trocknung bei einem Leitungswasserschaden oder wenn keine Bauteile ausgetauscht sondern nur repariert werden, ist damit keine Verlängerung der Lebensdauer, keine Wertsteigerung, keine ersparten Aufwendungen für Instandhaltung und damit auch kein Abzug Neu für Alt möglich.

Der BGH hat mit Urteil vom 27.11.2025 (VII ZR 112/24) entschieden, dass bei der Beseitigung von Baumängeln grundsätzlich kein „Abzug neu für alt“ (Vorteilsausgleichung) zulässig ist. Bauunternehmer müssen für die Mängelbeseitigung in voller Höhe haften, auch wenn der Auftraggeber durch neue Bauteile eine längere Lebensdauer erhält. Der Nacherfüllungsanspruch ist kein Schadensersatz, sondern Erfüllung.

Hinweise auf Gerichtsurteile von Oberlandesgerichten

Sie auch Urteil des Brandenburgischen OLG vom 23.02.2011 – 4 U 131/10

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Risse

Sachverständiger für Risse im Bauwesen: Analyse, Bewertung und Sanierung

Risse im Bauwesen sind weit mehr als nur ein ästhetisches Ärgernis; sie sind in der Regel die ersten sichtbaren Anzeichen für ein Materialversagen oder statische Unregelmäßigkeiten. Während sich einige materialbedingte Risse trotz modernster Technik nicht vollständig vermeiden lassen, stellen andere eine ernsthafte Bedrohung für die Standsicherheit oder Gebrauchstauglichkeit eines Gebäudes dar. Als GSB-Sachverständige unterstützen wir Sie dabei, zwischen vernachlässigbaren Bagatellen und sanierungsbedürftigen Baumängeln zu unterscheiden.

Ursachenforschung: Warum entstehen Risse?

Die meisten Baustoffe besitzen eine hohe Druckfestigkeit, können jedoch nur geringe Zugkräfte schadenfrei aufnehmen. Sobald die einwirkenden Spannungen die Eigenfestigkeit des Materials überschreiten, kommt es zur Überlastung und folglich zum Bruch, der sich an der Oberfläche als Riss äußert.

Ein Sachverständiger analysiert das spezifische Rissbild (Verlauf, Breite, Tiefe), um die Ursache einzugrenzen. Typische Auslöser sind:

Mechanische Einflüsse: Druck-, Zug- oder Schubkräfte durch Setzungen oder Überlastung.
Physikalische Einflüsse: Materialtypischer Schwund, thermische Längenänderungen bei extremen Temperaturen oder Trocknungsprozesse.
Äußere Ereignisse: Erschütterungen durch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft, Schwerlastverkehr, Hochwasser oder Unfälle.
Planungs- und Ausführungsfehler: Falsche Materialwahl, fehlende Bewehrung oder missachtete DIN-Normen.

Statistisch gesehen treten herstellungsbedingte Risse meist innerhalb der ersten zwei Jahre nach Fertigstellung auf. Doch auch nach Jahrzehnten können neue Risse entstehen – oft infolge von Alterung, mangelhafter Instandsetzung oder veränderten Umweltbedingungen.

Differenzierte Betrachtung nach Bauteilen

1. Fassaden und Innenwände

Bei Putzsystemen unterscheiden wir fachlich zwischen putzbedingten, putzgrundbedingten und bauwerksbedingten Rissen.

Fassade: Haarrisse bis zu einer Breite von 0,2 mm gelten oft als technisch unvermeidbar und damit als hinzunehmende Bagatelle, sofern sie das Erscheinungsbild aus üblichem Betrachtungsabstand nicht stören.
Innenbereich: Sichtbare Risse über 0,1 mm in Wohnräumen werden häufig als Mangel eingestuft, da hier höhere Anforderungen an die Optik und Oberflächengüte gelten.

2. Mauerwerk und großformatige Baustoffe

Besonders rissgefährdet ist modernes, hochwärmedämmendes Mauerwerk. Durch die Kombination von Planelementen mit starren Bauteilen wie Ringankern oder Betondecken entstehen Spannungskonzentrationen. Ohne gezielte konstruktive Maßnahmen (z. B. Gleitlager oder Bewehrungseinlagen) kommt es hier unweigerlich zu Rissen im Fugenbereich oder in der Steinmitte.

3. Beton und Estrich

Im Betonbau sind Risse oft die Folge von Hitzespannungen während der Hydratation oder der gefürchteten Alkali-Kieselsäure-Reaktion (Betonkrebs).
Bei Estrichen (beheizt oder unbeheizt) ist das Schwindmaß entscheidend. Fehlen Dehnungsfugen oder ist die Randdämmung fehlerhaft, reißt der Estrich unkontrolliert, was meist auch den Oberbodenbelag (Fliesen, Parkett) beschädigt.

4. Holzbauteile und Beschichtungen

Holz als hygroskopischer Baustoff reagiert extrem auf Feuchtigkeitsschwankungen. Risse entstehen hier durch Quellen und Schwinden, oft verstärkt durch mangelhaften Wetterschutz bei Fenstern und Türen. Bei Beschichtungen und Fliesenbelägen sind Risse meist ein Indikator für einen ungeeigneten Untergrund oder eine Überschreitung der Lebensdauer des Materials.

Bauwerksbedingte Risse und Standsicherheit

Die schwerwiegendsten Schäden resultieren aus dem Baugrund oder der Statik. Ungleichmäßige Setzungen, eine unzureichende Gründung oder sogar Bergschäden führen zu tiefgreifenden Rissen, die das gesamte Gebäude durchziehen können. Erschütterungsintensive Baumaßnahmen in der Umgebung wirken hier oft als Katalysator. In solchen Fällen ist eine schnelle Begutachtung zwingend erforderlich, um eine Beeinträchtigung der Standsicherheit auszuschließen.

Die Rolle des Sachverständigen: Analyse und Monitoring

Um festzustellen, ob ein Riss „lebt“ (sich also aktiv verändert) oder bereits zur Ruhe gekommen ist, setzen wir moderne Verfahren ein:

Rissmonitoring: Installation von Rissmonitoren oder Gipsmarken zur Langzeitbeobachtung.
Endoskopie: Untersuchung von Hohlräumen hinter dem Riss.
Sanierungskonzept: Wir erstellen detaillierte Pläne zur fachgerechten Rissinjektion oder Kraftschlüssigen Verbindung, um den Wert Ihrer Immobilie langfristig zu erhalten.

Haben Sie Risse an Ihrem Gebäude entdeckt? Vermeiden Sie vorschnelle Überputzversuche, die die Ursache nur kaschieren. Eine fundierte Begutachtung schafft Klarheit und Rechtssicherheit gegenüber Baufirmen oder Versicherungen.

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Sachverständiger für Risse im Bauwesen

Risse im Bauwesen sind in der Regel Hinweise auf Materialversagen. Manche materialbedingte Risse lassen sich nicht vermeiden. Im Bauwesen kennen wir diverse Techniken um Risse zu minimieren. Manche unvermeidbare Risse müssen als Bagatelle hingenommen werden.

Materialbedingte Risse und deren Ursachen

Viele verwendete Baustoffe können nur geringe Zugkräfte schadenfrei aufnehmen. Werden diese überschritten, kommt es zu einer Überlastung und damit zum Bruch welcher sich als Riss äußert. Am Rissbild kann der GSB Sachverständige die Rissursache erkennen. So können Risse auf Druck-, Zug- oder Schubkräfte wegen materialtypischen Schwund und Längenänderungen, unterschiedlichen Setzungen oder Fehler bei Planung und Ausführung zurückzuführen sein. Anlass für eine plötzliche Rissbildung können außergewöhnliche Ereignisse wie besonders hohe oder tiefe Temperaturen, Trockenheit oder Hochwasser bzw. Wasserschäden wie auch Erschütterungen z.B. durch Baumaßnahmen, tieffrequenter Schall oder Unfälle sein. Die meisten herstellungsbedingten Risse treten während der ersten zwei Jahre nach Errichtung eines Gebäudes auf. Risse können auch nach Jahrzehnten insbesondere wegen Alter, mangelhafter Instandsetzung z.B. von Fugen sowie bei Bauschäden auftreten.

Risse an Fassaden und Innenwänden

Zur Beurteilung von gerissenen Putze an Fassaden bzw. Innen- und Außenwänden wird sachverständig unter putzbedingten, putzgrundbedingten und bauwerksbedingten Rissen unterschieden. Haarrisse an Fassaden bis 0,2 mm Breite, welche bei gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung nicht wahrnehmbar sind, sind in der Regel technisch kaum zu vermeiden, werden als Bagatelle betrachtet und sind damit hinzunehmen. Sichtbare Risse mit einer Rissbreite über 0,1 mm an Innenwänden, insbesondere an wichtigen Stellen im Wohnzimmer, sind in der Regel sachverständig als Mangel zu bewerten.

Risse in Fugen

Gerissene Fugen sind in der Regel auf Fehler in der Planung bzw. Konstruktion der Fuge oder mangelhafte Instandsetzung nach Überschreitung der Lebensdauer je nach Art der Fuge zurückzuführen.

Risse im Mauerwerk

Risse im Mauerwerk können z. B. auf Schwund oder thermische Längenänderungen zurückzuführen sein. Insbesondere großformatige hochwärmedämmendes Mauerwerk und Planelemente neigen zur Rissbildung im Fugenbereich. In Verbindung mit Bauteilen aus Stahlbeton z. B. Ringanker, Decken und Stürzen ergeben sich rissgefährdete Bereiche, welche besondere Maßnahmen zur Reduzierung der Rissbildung erfordern.

Risse im Beton

Risse in Beton können z. B. auf Schwund, Hitzespannung oder auf Alkali-Kieselsäure-Reaktion bzw. Betonkrebs zurückzuführen sein. Je nach den vereinbarten Anforderungen an die Sichtbetonqualität können Haarisse bis 0,2 mm zulässig sein.

Risse im Estrich

Risse in beheizten und unbeheizten Fußbodenkonstruktionen können materialbedingt auf Schwund wie auch auf fehlerhafte Anordnung von Dehnungsfugen zurückzuführen sein. Je nach Art und Konstruktion eines Estrichs werden unterschiedliche Anforderung an die Rissfreiheit gestellt.

Risse in Bauteilen aus Holz

In Holz können Risse auf Schwund auch in Verbindung mit übermäßigem Quellen nach einem Wasserschaden oder wegen mangelhaften Schutz von maßhaltigen Bauelementen wie Fenster und Türen zurückzuführen sein.

Risse in Beschichtungen, Bekleidungen und Belägen

Gerissene Beschichtungen, Bekleidungen und Beläge wie Anstriche, Platten oder Fliesen, können materialbedingt auf Alter und Abnutzung bzw. mangelhafte Instandhaltung sowie auf mangelhaften Untergrund zurückzuführen sein.

Risse an Gebäuden

Bauwerksbedingte Risse können z. B. auf ungleichmäßige Setzungen, fehlende Gebäude- und Dehnungsfugen, unzureichende Gründung, Bergschäden oder erhöhte Durchbiegung zurückzuführen sein. Erschütterungen aus Schienen- und Schwerlastverkehr sowie erschütterungsintensiven Baumaßnahmen können vorhandene Risse an Gebäuden vergrößern und ggf. zu erneuter Rissbildung führen. Schwere Bauschäden können die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.

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Sachverständige

GSB Gutachter Sachverständige Bauexperten

Als GSB Sachverständigenbüro erstellen die GSB Experten seit 1996 als Sachverständige im deutschen Bauwesen Gutachten aller Art. Als Generalgutachter bearbeiten wir bundesweit große und mittlere Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen zur gerichtlichen und außergerichtlichen Beweissicherung sowie zur Ermittlung von ortsüblichen Preisen von Leistungen im Bauwesen und Grundstücken durch.

Der GSB Sachverständige

Der Gründer und Inhaber des GSB Sachverständigenbüros ist seit 1991 Meister im Bau-Handwerk, seit 1996 Diplomingenieur im deutschen Bauwesen, seit 1998 zur Bauvorlage berechtigtes Mitglied der Architektenkammer, seit 1999 öffentlich bestellt und vereidigter Sachverständiger im Bauwesen (nach 2-jährigem zertifizierten Weiterbildungsstudium zum IHK Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie Bewertung von Grundstücken). Als Mitglied in städtebaulichen, denkmalpflegerischen und wissenschaftlichen Gremien bzw. Referaten ist er an zahlreichen Publikationen und wissenschaftlichen Veröffentlichungen beteiligt. So z.B. an den Merkblättern der WTA Wissenschaftlich-technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege. Als planender bzw. sachverständiger Architekt hat er große Neubauvorhaben des Bundes erfolgreich begleitet. Das Sanierungsprojekt Wohnstallhaus im Klosterhof wurde als herausragendes Einzeldenkmal mit dem Denkmalschutzpreis 2000 ausgezeichnet.

Als Inhaber des Gutachter- und Sachverständigenbüros GSB Experten ist er mit sachverständigen Mitarbeitern bundesweit bei umfangreichen Prüfaufträgen großer deutscher Unternehmen z.B. internationale Handels-, und Baukonzerne, Inrastrukturunternehmen wie DB-Netz, große und mittelständische Wohnungs- und Immobiliengesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften, Versicherungsunternehmen, Bundesländer, Städte und Gemeinden sowie regionale Bauunternehmen und Wohnungseigentümergesellschaften bzw. Hausverwaltungen wie auch im Privatauftrag tätig. Bei der Gutachtenerstattung kann auf die umfangreichen messtechnischen Möglichkeiten der GSB Experten zurückgegriffen werden. Im zentralen GSB Forschungslabor können nach wissenschaftlichen Kriterien spezifische Materialanalysen sowie mikroskopische Baustoffuntersuchungen zur Erforschung von Schadensursachen durchgeführt werden.

Interne Qualitätskontrolle

Die sachverständigen Mitarbeiter und Assistenten wurden je nach Sachgebiet weitergebildet und haben sich auf unterschiedliche Teilgebiete spezialisiert. Alle Gutachten werden nach dem Vier-Augen-Prinzip durch mindestens einen zweiten GSB Sachverständigen gesichtet und im Ergebnis bestätigt.

Der GSB Sachverständige als Genralgutachter

Als Generalgutachter sind wir es gewohnt umfangreiche und komplexe Fragestellungen zu beantworten. Dabei ziehen wir bei Bedarf Fachgutachter hinzu bzw. empfehlen unseren Auftraggebern externe Fachgutachter zu beauftragen. Als Generalgutachter koordinieren und prüfen wie die Fachgutachten und Laborberichte und bereiten die Ergebnisse im Zusammenhang zu verwertbaren Aussagen auf. Der GSB Sachverständige führt eine sachverständige Bewertung mit zusammenfassender Darstellung der eigenen Untersuchungsergebnisse durch und bestimmt ggf. Verantwortungbereiche. Bei Bedarf wird das Gutachten um eine monetäre Bewertung ergänzt.

Für die Erstellung von Gutachten zu Film-, Video- oder Fotoproduktion wenden Sie sich bitte direkt an das Sachverständigenbüro für Film- und Videoproduktion WIEL in Leipzig.

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Fugen

Sachverständiger für Mängel und Schäden an Bauteilfugen

Gerissene Bauteilfugen sind nicht nur ein optisches Problem, sondern können die Ursache für erhebliche Bauschäden sein. Als Sachverständiger analysiere ich die verschiedenen Fugenarten und deren fachgerechte Ausführung.

Gebäudefugen

Konstruktionsbedingte Risse in Putzfassaden entstehen meist dann, wenn Bewegungen der Tragkonstruktion – etwa durch Setzungen – nicht ausreichend berücksichtigt werden. Häufig werden erforderliche Gebäudefugen zwischen unterschiedlich gegründeten Bauteilen (z. B. bei Anbauten oder Erweiterungen) nicht konsequent bis zur letzten Schicht geplant und ausgeführt.

Materialfugen

Bauphysikalische und chemische Materialeigenschaften führen zu Längenänderungen, beispielsweise infolge von Temperatureinwirkungen oder während des Abbindeprozesses. Sind Materialfugen fehlerhaft geplant oder ausgeführt, entstehen Risse durch Schwinden oder Quellen. Je nach Baustoff müssen daher in definierten Abständen Dehnungsfugen angeordnet werden. Besonders wichtig: Dehnungsfugen in der Unterkonstruktion (z. B. im Estrich) müssen zwingend in die Folgeschichten (z. B. Bodenbeläge) übernommen werden.

Anschlussfugen

Anschlussfugen können – je nach technischer und optischer Anforderung – als offene Fugen (z. B. Schattenfugen) oder als geschlossene Systeme (z. B. mit Fugenschienen, Fugenbändern oder elastischen Dichtstoffen) ausgeführt werden. Maßgeblich sind hierbei neben der Optik vor allem die technischen Bedingungen wie Elastizität, Dichtigkeit und Dauerhaftigkeit.

Bei komplexen Anforderungen kommen verschiedene Materialien zum Einsatz:

Acrylfugen: Sie können nur geringe Dehnungen überbrücken. Da sie jedoch überstreichbar sind, werden sie vorwiegend im Innenausbau (z. B. Anschlüsse zwischen Wand und Decke) eingesetzt. Eine Acrylfuge erfüllt rein optische Zwecke; sie bietet keinen Schutz gegen Wind, Wasserdampfdiffusion oder gar drückendes Wasser.
Silikonfugen: Aufgrund ihrer höheren Elastizität werden sie häufig im Sanitärbereich oder bei Fliesenarbeiten (Randfugen) verwendet.

Gefahren und Fehlannahmen

Wird das Dehnungsvermögen überschritten – etwa durch Weichmacherwanderung oder eine zu geringe Fugenbreite – oder reißt die Flankenhaftung ab, ist ein Fugen- bzw. Flankenabriss die Folge.

Wichtig: Eine Silikonfuge allein stellt keine dauerhafte Abdichtung gegen Spritzwasser dar. Im Spritzwasserbereich von Bädern müssen zusätzliche Maßnahmen wie Verbundabdichtungen und Fugenbänder geplant und ausgeführt werden. Insbesondere am Übergang zwischen Dusch- oder Badewanne und Wand ist unterhalb der Silikonfuge eine zweite Dichtungsebene (z. B. mittels Wannen-Dichtband) zwingend erforderlich. Eine gerissene Silikonfuge darf niemals dazu führen, dass Feuchtigkeit in die Konstruktion eindringt und Wasserschäden oder Schimmelbefall verursacht.

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Wichtig: Eine Silikonfuge allein stellt keine dauerhafte Abdichtung gegen Spritzwasser dar. Im Spritzwasserbereich von Bädern müssen zusätzliche Maßnahmen wie Verbundabdichtungen und Fugenbänder geplant und ausgeführt werden. Insbesondere am Übergang zwischen Dusch- oder Badewanne und Wand ist unterhalb der Silikonfuge eine zweite Dichtungsebene (z. B. mittels Wannen-Dichtband) zwingend erforderlich. Eine gerissene Silikonfuge darf niemals dazu führen, dass Feuchtigkeit in die Konstruktion eindringt und Wasserschäden oder Schimmelbefall verursacht.

Gerissen Bauteil-Fugen sehen nicht nur hässlich aus, sondern können erhebliche Schäden verursachen.

Treppen

Sachverständiger für Schäden an Treppen, Treppenanlagen und Treppenhäuser

Schäden und Mängel an Treppen durch Fehler bei der Planung und Ausführung sowie Alter und Abnutzung von Treppen, Treppenanlagen und Treppenhäusern können zu erheblichen Personen- und Sachschäden führen. Treppen sind in öffentlichen Bereichen hochbeanspruchte Bauteile mit vielfältigen Anforderungen zum Beispiel bezüglich Standsicherheit, Unfallschutz, Schallschutz und Brandschutz. Als Sachverständige für Treppen prüfen und bewerten wir Mängel und Schäden an Treppen aller Art.

Baurechtliche Anforderungen an Treppen

Entsprechend Musterbauordnung muss jedes Geschoss und der benutzbare Dachraum über mindestens eine notwendige Treppe zugänglich sein. Der erste Rettungsweg muss über eine notwendige Treppe führen. Die tragenden Teile der Treppen müssen je nach Gebäudeklasse feuerhemmend oder aus nichtbrennbaren Baustoffen sein. Jede notwendige Treppe muss in einem durchgehenden Treppenraum liegen, der ins Freie führt. Weitere Anforderungen insbesondere zur Lüftung, Entrauchung, Abschlüssen und Beleuchtung sind in den Bauordnungen der Länder geregelt. Notwendige Treppen müssen je nach Gebäudeklasse unterschiedliche Treppenlaufbreiten besitzen.

Geländer und Brüstungen von Treppen

Geländer, Brüstungen und Umwehrungen von Treppenanlagen mit einer Absturzhöhe von 1 bis 12 m müssen mindestens 90 cm (bei Arbeitsstätten 100 cm) hoch sein. Ab einer Absturzhöhe von 12 m beträgt die baurechtliche Mindesthöhe 110 cm. Die Öffnungen zwischen den Füllstäben sollten maximal 18 cm betragen, bei häufiger Anwesenheit von Kindern maximal 12 cm. Die BGI/GUV-I 561 der Gesetzlichen Unfallversicherung gibt weitere Hinweise zu Planung von Treppen.

Treppenmaße und Steigungsverhältnis

Das Steigungsverhältnis von Treppen bemisst sich nach der Schrittlänge von erwachsenen Personen und beträgt nach DIN 18065 Gebäudetreppen 590 bis 650 mm. Das Steigungsverhältnis von Treppen muss nach der Schrittmaßregel berechnet werden. Entsprechend der Schrittmaßregel muss die Summe von zwei Steigungen und einem Auftritt die Schrittlänge von 590 bis 650 mm ergeben. Ergänzend kann mit der Bequemlichkeitsregel, Auftritt abzüglich Steigung ergibt 120 mm, der Komfort beim Begehen eingeschätzt werden. Bei der Sicherheitsregel beträgt die Summe aus Auftritt und Steigung 460 mm. Sie stellt sicher, dass keine zu geringen Auftrittsbreiten vorkommen, welche beim Heruntersteigen eine Gefahr darstellen. Im Allgemeinen beträgt die Neigung von Freitreppen 5° bis 20°, von Treppen in öffentlichen Gebäuden 20° bis 30°, in Wohngebäuden 30° bis 40° und bei Keller- bzw. Bodentreppen bis 45°. In Außnahmefällen sind steilere Treppen bis 75° z.B. Raumspartreppen, Leitertreppen, Maschinentreppen, etc. möglich. Das Steigungsverhältnis darf sich innerhalb einer Geschoßtreppe nicht ändern. Das Steigungsverhältnis bezieht sich auf den Gehbereich einer Treppe, welcher bei Treppen bis 100 cm Treppenlaufbreite mittig liegt und eine Breite von 20% beträgt.

Zulässige Toleranzen

Entsprechend DIN 18065 sind beim Auftritts- und Steigungsmaß Abweichungen von +/- 5 mm zulässig. In Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen sind Toleranzen bis 15 mm bei der Steigung der ersten Stufe zulässig. Da mit Höhe der Abweichung die Unfallgefahr steigt, sind in öffentlichen Bauten oder bei Arbeitsstätten geringere Abweichungen zulässig. Ungleichmäßige Steigung und eine zu geringe Auftrittsfläche werden als häufigste technische Unfallursache identifiziert.
Die BGI/GUV-I 561 der Gesetzlichen Unfallversicherung gibt weitere Hinweise zur Vermeidung von Unfallrisiken.

Holztreppen

Holztreppen werden nach ihrer Bauart als gestemmte, eingeschobene oder aufgesattelte Wangentreppe bezeichnet. Wobei die Wangen das tragende Element darstellen. Bei den Stufen unterscheidet mann Tritt- und Setzstufen. Häufiger Fehler bei der Planung und Ausführung sind Mess- und Rechenfehler sowie eine ungeeignete Materialauswahl. So kann zum Beispiel zu feuchtes Treppenholz in zentralbeheizten Wohnräumen nachtrocknen und zu unangenehmen Knarren beim Begehen führen. Mangelhafter Holzschutz kann zu erheblichen Schäden an Holztreppen führen. Wegen des Brandschutzes sind reine Holztreppen in den meisten Bundesländern nur in Gebäuden mit bis zu zwei Vollgeschossen zugelassen.

Bemessung von handwerklichen Holztreppen

Für handwerkliche Holztreppen haben sich in den einschlägigen Handwerksregeln und Fachliteratur anerkannte Bemessungsregeln durchgesetzt. So sollte die Dicke einer Massivholztrittstufe 1/20 der Stützweite nicht unterschreiten. Bei gewendelten Treppenstufen ist die lichte Stützweite der Stufenvorderkannte maßgebend. Die Wandwange einer normalen Wohnhaustreppe sollte eine Fertigdicke von 42 mm und die Freiwange bzw. Lichtwange 52 mm nicht unterschreiten. Die Breite bzw. Höhe der Wange beträgt je nach Konstruktionsart bzw. Steighöhe mind. 30 in der Regel 32 cm. Bei Unterschreitung der obigen Bemessungsregeln ist mit einer erhöhten Durchbiegung der Stufen und damit einhergehender größeren Neigung der Treppen zum Knarren zu rechnen. Dies wird dann regelmäßig als Mangel bewertet.

Holzfeuchte im handwerklichen Holztreppenbau

Die Holzfeuchte sollte dem jeweiligen Einbauort entsprechen. In der Regel sind Holzfeuchten von 8 bis 10% zielführend. Wird zu feuchtes Holz verbaut neigen die Treppen zum Knarren. Zu trockenes Holz führt gelegentlich zu Rissbildung in den Wangen.

Metalltreppen

Treppen aus Stahl weisen materialbedingt eine größere Konstruktionsvielfalt auf. Auf Träger aus T, I, U oder L-Profilen können Metallstufen aufgeschweißt bzw. geschraubt werden. Daneben gibt es vielfach geschweißte Träger aus Kasten, Rechteck oder Rohrprofilen. Abgehängte und gespannte Konstruktionen sowie Materialkombinationen ergänzen die Konstruktionsmöglichkeiten. Wie die Wendeltreppe vom Jagdschloss Granitz auf Rügen wurden historische Treppen auch aus filigranen Gußelementen gefertigt. Häufige Fehler ergeben sich aus mangelhaften Schweißnähten, Graten und Oberflächenbehandlung. Bei komplexen Konstruktionen werden das Schwingungsvermögen sowie Probleme beim Schallschutz unterschätzt.

Betontreppen

Die meisten notwendigen Treppen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen werden aus Beton bzw. Stahlbeton erstellt. Neben Treppen aus Ortbeton werden die meisten Betontreppen aus Fertigteilen erstellt. Wenn Fertigteiltreppen oberflächenfertig in Sichtbetonqualität erstellt, bestehen besondere Anforderungen an Planung und Ausführung, damit nicht aufwendige Nacharbeiten bezüglich der Oberflächenqualität notwendig werden.

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