ortsübliche Vergütung

GSB_Gebühren

Was würden andere Bauunternehmen in der Region für dieselbe Leistung verlangen und wie wird dieser Baupreis ermittelt?

Die ortsübliche Vergütung im Bauwesen: Was ist ein fairer Preis?

Wer einen Handwerker ruft oder ein Bauunternehmen beauftragt, ohne vorher einen festen Preis schriftlich zu fixieren, erlebt bei der Rechnungstellung oft eine Überraschung. In solchen Fällen greift ein zentraler Begriff des Werkvertragsrechts: die ortsübliche Vergütung.

1. Die rechtliche Basis (§ 632 BGB)

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass eine Bauleistung nicht umsonst erbracht wird. Wenn keine spezifische Vergütungshöhe vereinbart wurde, gilt laut § 632 Abs. 2 BGB:

„Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen.“

Da es im freien Baugewerbe (anders als bei Architekten mit der HOAI) keine staatlich festgesetzten „Taxen“ gibt, ist die ortsübliche Vergütung der entscheidende Maßstab.

2. Was bedeutet „ortsüblich“ konkret?

Die Ortsüblichkeit wird durch zwei Faktoren bestimmt:

  • Der Ort: Maßgeblich sind die Preise am Sitz des ausführenden Betriebs bzw. am Erfüllungsort der Bauleistung (regionale Marktverhältnisse).
  • Die Üblichkeit: Es wird der Preis herangezogen, der für eine Leistung gleicher Art, Güte und Umfang in der betreffenden Region regelmäßig gezahlt wird.

Dabei handelt es sich nicht um einen fixen Punktwert, sondern um eine Bandbreite. Ein Preis ist üblich, wenn er dem Durchschnitt entspricht, den die Mehrheit der Betriebe in der Region für diese Leistung verlangt.

3. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichspreise

Um die Üblichkeit nachzuweisen (besonders im Streitfall), nutzen Sachverständige und Gerichte verschiedene Hilfsmittel:

  • Baupreis-Datenbanken: Werke wie das Baupreislexikon oder Sirados liefern statistische Daten zu Einzelpreisen (Leistungspositionen) für verschiedene Regionen durch Anpassungsfaktoren. Diese können über den amtlichen Baupreisindex auf jeden beliebigen Zeitraum zurück gerechnet werden.
  • IHK- und HWK-Auskünfte: Industrie- und Handelskammern sowie Handwerkskammern können Auskunft über regionale Stundenverrechnungssätze geben.
  • Vergleichsangebote: Das Einholen von Angeboten anderer Firmen für exakt dieselbe Leistung kann der Ermittlung des ortsüblicher Vergleichspreises dienen.

4. Häufige Streitpunkte

    Streit entsteht meist in drei Szenarien:

    1. Fehlender Kostenvoranschlag: Es wurde nur „auf Zuruf“ gearbeitet.
    2. Zusatzleistungen: Während der Bauphase wurden Arbeiten ausgeführt, die nicht im ursprünglichen Vertrag standen (Nachträge).
    3. Regiestunden: Es herrscht Uneinigkeit darüber, ob der abgerechnete Stundenlohn der regionalen Norm entspricht.

    Wichtig: Die Beweislast für die Üblichkeit der Vergütung liegt im Ernstfall beim Bauunternehmen. Es muss nachweisen, dass der verlangte Preis im regionalen Vergleich angemessen ist.

    5. Fazit für Bauherren und Betriebe

    Um Rechtsunsicherheit zu vermeiden, sollte die Vergütung stets vorab schriftlich vereinbart werden. Ist dies versäumt worden, bietet die ortsübliche Vergütung einen fairen Interessenausgleich: Der Bauherr zahlt nicht mehr als den Marktstandard, und der Handwerker erhält eine angemessene Entlohnung für seine Arbeit.

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    Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung.