Sowieso-Kosten bei der Ermittlung von Gebäudeschäden durch Nachbarbebauung
1. Dogmatische Einordnung im Delikts- und Nachbarrecht (§§ 249, 823, 906 BGB)
Bei der Begutachtung von Gebäudeschäden, die durch Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück verursacht wurden, wird der bauforensische Sachverständige bei der Ermittlung der Schadenshöhe regelmäßig mit dem Einwand sogenannter Sowieso-Kosten konfrontiert. Ausgangspunkt der Begutachtung ist § 249 Abs. 1 BGB, wonach der Schädiger den Zustand herzustellen hat, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Im deliktischen Haftungsgefüge nach § 823 Abs. 1 BGB, bei Schutzgesetzverletzungen nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 909 BGB sowie im Rahmen des verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog unterscheidet sich die Dogmatik maßgeblich vom werkvertraglichen Mängelrecht gemäß §§ 633 ff. BGB. Da zwischen den Grundstücksnachbarn kein Bauvertragsverhältnis besteht, greift die werkvertragliche Definition von Sowieso-Kosten als nicht vereinbarte, aber zur Erreichung des geschuldeten Werkerfolgs unvermeidbare Aufwendungen hier nicht. Im Delikts- und Nachbarrecht dürfen Aufwendungen nur dann als Sowieso-Kosten qualifiziert und vollumfänglich abgezogen werden, wenn sie unabhängig vom Schadensereignis bereits vor der Schädigung unvermeidbar, zeitnah und technisch oder bauordnungsrechtlich zwingend zur Instandhaltung des Bestandsgebäudes erforderlich gewesen wären.
2. Eingriffe in den Baugrund und Schutzbereich des § 909 BGB (DIN 4123, DIN 1054)
Hinsichtlich des Gründungsbereichs ist der Schutzbereich von § 909 BGB zu beachten, wonach ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden darf, dass dem Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze entzogen wird, sofern nicht nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik für eine anderweitige Befestigung gesorgt ist. Maßgeblich sind hierbei DIN 4123 für Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude sowie DIN 1054 für Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau. Nach gefestigter Rechtsprechung muss der Verursacher die vorgefundene Bausubstanz in dem Zustand hinnehmen, in dem sie sich vor der Schädigung befand. Weist das Bestandsgebäude eine bauzeittypische, nach aktuellen Normen unzureichende Gründung auf, wie etwa flach gegründete, unbewehrte Streifenfundamente, so war diese Gründung vor dem Baugrundeingriff im vorhandenen Bodenverband standsicher. Eine infolge ungleichmäßiger Setzungen notwendig werdende Nachgründung, Unterfangung nach DIN 4123 oder Baugrundverpressung stellt daher keine Sowieso-Kosten des geschädigten Eigentümers dar. Diese Ertüchtigungsmaßnahmen wurden adäquat kausal erst durch den unzulässigen Bodeneingriff ausgelöst. Sowieso-Kosten im Gründungsbereich liegen nur dann vor, wenn der Sachverständige nachweist, dass vor dem Nachbareingriff bereits eine konkrete Grundbruchgefahr oder progressive Setzungen im Sinne von DIN 4107 vorlagen, die eine Ertüchtigung ohnehin unabwendbar machten, oder wenn durch die Maßnahme ein zusätzlicher Nutzwert geschaffen wird, etwa eine Erhöhung der Lastreserven für künftige Aufstockungen.
3. Abgrenzung: Sowieso-Kosten, Vorteilsausgleich („Neu für Alt“) und Mitverschulden (§ 254 BGB)
In der gutachterlichen Schadensberechnung ist die strikte Abgrenzung zwischen Sowieso-Kosten, dem Vorteilsausgleich nach den Grundsätzen Neu für Alt und dem Mitverschulden nach § 254 BGB zwingend einzuhalten. Während echte Sowieso-Kosten zu einer vollständigen Kürzung der Position führen, greift der Vorteilsausgleich nur dann, wenn durch die Schadensbeseitigung ein Bauteil mit begrenzter technischer oder wirtschaftlicher Lebensdauer ersetzt wird und der Geschädigte messbare Vermögensvorteile durch eine verlängerte Nutzungsdauer oder ersparte Instandhaltungen erlangt. Der Abzug erfolgt quotal auf Basis der abgelaufenen Lebensdauer unter Heranziehung anerkannter Richtwerte, wie der Richtlinie VDI 2067 oder der Lebensdauertabellen der Anlage 2 zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wird im Zuge der Schadensbehebung ein 25 Jahre alter Außenputz mit einer Regellebensdauer von 30 Jahren vollflächig erneuert, handelt es sich nicht um Sowieso-Kosten, sondern um einen zeitanteiligen Vorteilsausgleich auf die Putzerneuerung. Technische Vorschädigungen oder konstruktive Vorbelastungen des Altbaus begründen im Deliktsrecht ebenfalls keine Sowieso-Kosten, sondern sind als tatsächliche Vorfragen im Rahmen eines eventuellen Mitverschuldens nach § 254 BGB darzustellen, dessen rechtliche Würdigung dem Gericht vorbehalten bleibt.
4. Bauteilbezogene Sanierung und Regelwerke (DIN 4107, DIN 4150-3, WTA-Merkblätter)
Bei der bauteilbezogenen Instandsetzungsplanung ist die Kausalität primär anhand baubegleitender Beweissicherungen nach DIN 4107 für Verformungsmessungen und DIN 4150-3 für Erschütterungseinwirkungen auf bauliche Anlagen nachzuweisen. Rissbildungen im Mauerwerk und im Putz verlangen Sanierungsmaßnahmen nach den Regeln der Technik, wie dem WTA-Merkblatt 4-6 für das nachträgliche Abdichten und Verpressen von Rissen sowie dem WTA-Merkblatt 2-9 für Risssanierungen im Mauerwerk. Die Aufwendungen zur Wiederherstellung der konstruktiven Tragfähigkeit und der optischen Gebrauchstauglichkeit unter Beachtung von DIN 18202 (Toleranzen im Hochbau) sind als reine Schadensbeseitigungskosten voll ersatzfähig. War ein Bauteil vor dem Setzungsereignis jedoch bereits abgängig, wie eine nach DIN 18533 fehlerhafte oder zersetzte erdberührte Vertikalabdichtung, so fallen die Sanierungskosten dieser Abdichtung unter die echten Sowieso-Kosten. Baustellenbedingte Gemeinkosten, Rüstkosten oder Vorhaltezeiten, die durch die Verflechtung von Rissinstandsetzung und Sowieso-Maßnahmen anfallen, verbleiben hingegen als schadensbedingte Mehrkosten beim Schädiger, sofern sie ohne das Schadensereignis zu diesem Zeitpunkt nicht angefallen wären.
5. Merkantiler Minderwert und Anforderungen an die gerichtliche Verwertbarkeit (§ 287 ZPO)
Trotz vollständiger technischer Beseitigung der Setzungsrisse verbleibt bei Gründungs- und Mauerwerksschäden häufig ein merkantiler Minderwert, da am Grundstücksmarkt ein verbleibender Makel bezüglich künftiger Verformungen eingepreist wird. Dieser Schaden ist nach anerkannten Wertermittlungsverfahren eigenständig zu beziffern. Für die gerichtliche Belastbarkeit des Gutachtens nach § 287 ZPO muss jede Position der Schadensermittlung bauteilscharf hergeleitet, mit den einschlägigen Normen belegt und eindeutig den Kategorien reine Schadensbeseitigung, Vorteilsausgleich oder Sowieso-Kosten zugeordnet werden.
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