Sachverständiger für die Prüfung und Bewertung optischer Mängel an Gebäuden
Neben technischen Mängeln an Gebäuden sind regelmäßig optische Mängel durch Sachverständige zu bewerten. Dabei stoßen wir auf Kommentare wie, „das ist doch nur ein optischer Mangel“ oder „optische Mängel spielen keine Rolle und sind hinnehmbar“. Das mag im Ergebnis einer sachverständigen Prüfung so sein, ist aber keineswegs immer so.
Was sind optische Mängel?
Optische Mängel an Gebäuden bzw. bzw. optische Baumängel werden als negative Abweichungen von den optischen Solleigenschaften entsprechend vertraglicher Vereinbarung definiert. So können hier besondere ästhetische Vorgaben durch den Architekten zu handwerklichen Herausforderungen bezüglich den Ausführungsqualitäten führen. Hierzu können Muster angelegt bzw. zur Ausführung vereinbart werden. Denn nicht jeder findet eine polierte Oberfläche, sägeraue Holzfassade oder Kellenputz schön und über Geschmack lässt sich vortrefflich streiten. Ist nichts explizit vereinbart, so gelten „Allgemeine Art und Güte“ bzw. mittlere Anforderungen an die optischen Eigenschaften als vereinbart. Nicht selten verbleiben auch nach einer Beseitigung von technischen Mängel optische Mängel. Wenn dann bei der Abnahme das Ergebnis anders aussieht als es der Bauherr sich wünscht, gibt es Klärungsbedarf.
Wie werden optische Mängel bewertet?
In den technischen Regeln für das Bauen werden selten ästhetische Anforderungen an die Ausführung gestellt. So sind auch in der DIN 18202 Maßtoleranzen im Hochbau Grenzabweichungen definiert, welche in erster Linie technische Eigenschaften sicherstellen sollen. Optische Mängel lassen sich mit technischen Regeln in der Regel nicht hinreichend beurteilen.
Da die optischen Qualitäten in der Regel von der Materialauswahl und der Verarbeitung bestimmt werden, können über die gezielt ausgewählten Materialien und Verarbeitungstechniken die ästhetischen Anforderungen erfüllt werden. So werden für erhöhte Anforderungen an die Qualität von gespachtelten Oberflächen mehrere Spachtel- und Schleifvorgänge erforderlich. Nicht selten sind handwerkliche Verarbeitungsmängel ursächlich für optische Mängel.
Für die Bewertung von optischen Mängeln werden diese nach Oswald in drei Gruppen eingeteilt. Diese sind „nicht hinnehmbare“, „hinnehmbare“ und „Bagatellen“. Bagatellen sind hinzunehmende optische Unregelmäßigkeiten und damit kein Mangel. bei hinnehmbaren optischen Mängeln kann der Unternehmer entscheiden, ob er nachbessert oder einen Minderwert z.B. als Abzug von der vereinbarten Vertragssumme zustimmt. Bei nicht hinnehmbaren optischen Mängeln ist eine Nachbesserung durchzuführen.
Wie wird eine Prüfung von optischen Baumängeln durchgeführt?
Die Prüfung von optischen Baumängeln erfolgt aus gebrauchsüblichem Abstand und Beleuchtung. Insofern keine besondere Beleuchtung vertraglich vereinbart wurde sind Prüfungen von optischen Mängeln z.B. nicht bei Streiflicht oder kurz nach einem Schlagregen durchzuführen.
Wie wird das Erscheinungsbild gewichtet?
Ist ein optischer Mangel festgestellt muss dieser gewichtet werden. Jedes Gebäude hat in der Regel eine repräsentative Schauseite und eine weniger wichtige Rückseite. So sind im Bereich des Kundeneingang, Empfang oder Wohnzimmer höhere Anforderungen an die optische Verarbeitungsqualität zu stellen als am Lieferanteneingang oder im Heizraum, so lange nichts anderes vereinbart wurde.
Wie wird ein Minderwert bei hinnehmbaren optischen Mängeln an Gebäuden ermittelt?
Entscheidet sich der Unternehmer für einen Abzug wegen hinnehmbarer optischer Baumängel, so ist dieser für die Gesamtleistung eines Gewerks bzw. Elements einschl. erforderlicher Nebenleistungen zu ermitteln. Dabei wird der Geltungswert mit dem betroffenen Anteil und der Wichtung der negativen Abweichung mit den Neuherstellungskosten multipliziert. Der Minderwert bei optischen Baumängeln ist nicht gleich zu setzen mit einem etwaigen merkantilen Minderwert.
Der Wertanteile für die Optik bzw. den Geltungswert einer üblichen Wärmedämmverbundfassade betragen entsprechend Zielbaummethode nach Auenhammer/Oswald 30% des Neuwertes welche den Herstellungskosten entsprechen. Die Ursache sind handwerkliche Mängel, welche sich z.B. über 100% der ausgeführten Bereiche verteilen und die Wichtung der negativen Abweichung wird sachverständig auf 30 % geschätzt. Dann beträgt der Minderwert 0,3 x 1 x 0,3 = 0,09 bzw. 9% der Neuherstellungskosten des WDVS.
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