Kostenkontrolle

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Kostenkontrolle im Bauwesen

In der sachverständigen Kostenkontrolle ermitteln die GSB Gutachter den ortsüblichen Vergleichspreis von Bauprodukten und Bauleistungen, prüfen die Lohn- und Angebots-Kalkulation von Bauunternehmen und die Kostenschätzung, Kostenberechnung sowie Kostenanschlag von planenden Architekten und Bauingenieuren. Vorab kann durch den Bauherren ein Kostenrahmen nach DIN 276 festgelegt werden. Er muss neben den Gesamtkosten mindestens die Bauwerkskosten (Summe 300-400) als separate Kostenposition enthalten. Basis ist in der Regel die Leistungsphase 1 bzw. Grundlagenermittlung nach HOAI.

Kostenschätzung

Nach dem ersten Vorentwurf eines Bauvorhabens erstellt der Architekt für die Kostenkontrolle eine Kostenschätzung nach DIN 276. Voraussetzung ist die Ermittlung von geometrischen Bezugsgrößen nach DIN 277 wie umbauter Raum  bzw. Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche oder Nutz- und Wohnfläche anhand von Bauzeichnungen. Die Gesamtkosten werden mindestens bis zur 1. Ebene der Kostengruppen wie folgt aufgegliedert:

100 Grundstück
200 Herrichten und Erschließen
300 Bauwerk – Baukonstruktion
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten
300-400 Bauwerk
Gesamtkosten

Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Schätzung der Kosten eines Bauvorhabens mit geringen Anforderungen an die Kostensicherheit mit Abweichung bis zu +/- 30%. Da in dieser frühen Phase der Planung noch wenige Details festliegen, müssen viele Annahmen getroffen werden. Das Ergebnis ist von der Qualität der Datengrundlage z.B. Auswertung von Abrechnungen vergleichbarer Bauvorhaben abhängig. Eine Quellenangabe ist für die sachverständige Kostenkontrolle unabdingbar.

Kostenberechnung

Die nächste Stufe in der Kostenermittlung eines Bauvorhabens ist die Kostenberechnung für die Kostenkontrolle. Sie ist Bestandteil der Entwurfsplanung bzw. Leistungsphase 3 nach HOAI. Die Kostenberechnung ist eine Fortschreibung der Kostenschätzung bis mindestens zur 2 Ebene der Kostengruppen auf Basis mindestens Bruttorauminhalt und Nutz- bzw. Wohnfläche. Entsprechend vorliegender Planung können die Baukosten durch Grob-Leistungsverzeichnisse bzw. nach der Elemente-Methode ermittelt werden. Die Kostenberechnung für die Kostengruppe 300 Bauwerk – Baukonstruktion gliedert sich in folgende Untergruppen:

300 Bauwerk – Baukonstruktion
310 Baugrube
320 Gründung
330 Außenwände
340 Innenwände
350 Decken
360 Dächer
370 Baukonstruktive Einbauten
390 Sonstige Maßnahmen Baukonstruktion

Je nach der angewendeten Methode bzw. Detaillierungsgrad und Datengrundlage besteht auch in dieser Phase der Kostenermittlung mehr oder weniger normale Anforderungen an die Kostensicherheit in der Kostenkontrolle. Insbesondere durch fehlende Angaben zur Statik und Technischer Ausrüstung oder bei fehlenden Vergleichsprojekten besteht Kostenunsicherheit bis zu +/-20%. Voraussetzung für die sachverständige Kostenkontrolle ist eine transparente Mengenermittlung sowie Quellen der Kostenansätze.

Kostenanschlag

Der Kostenanschlag basiert auf der vollständigen Ausführungsplanung (LP5) also nach den Nachweisen der Fachplaner wie Statik, Haustechnik, Schallschutz, Wärmeschutz sowie der Leistungsbeschreibung (LP6 Vorbereitung der Vergabe) für die Kostenkontrolle. Auf Basis der Leistungsbeschreibung fliesen die Angebote der Ausführungsunternehmen in den Kostenanschlag ein. Der Kostenanschlag ist Bestandteil der Leistungphase 7 (Mitwirkung der Vergabe) nach HOAI.  Im Kostenanschlag sind die Baukosten bis zu 3. Ebene der Kostengruppen aufzugliedern. Ein vorgezogener Kostenvoranschlag basiert auf der vollständigen Leistungsbeschreibung jedoch nicht auf Vergabepreisen (Angeboten) sondern auf Vergleichspreisen. Nach dem Kostenanschlag können sich die Preise nur durch Minder- bzw. Mehrmengen sowie Nachträge verändern. Die Kostensicherheit ist mit bis zu +/- 10% anzunehmen.  Für eine sachverständige Kostenkontrolle ist neben der erschöpfenden Leistungsbeschreibung  auch eine transparente Mengenermittlung sowie die Angabe der Preisquelle Voraussetzung.

KostenFeststellung

Nach Abrechnung des Bauvorhabens erfolgt die Kostenfeststellung. Sie ist die Zusammenstellung der tatsächlichen Gesamtkosten mindestens bis zur 3. Ebene der Kostengliederung eines Bauvorhabens für die Kostenkontrolle. Grundlage sind die geprüften Schlussrechnungen. Die Kostenfeststellung ist Bestandteil der Dokumentation und Voraussetzung für die sachverständige Kostenkontrolle. Bei vorzeitiger bzw. fristloser Kündigung eines Bauvertrages sind die tatsächlich erbrachten Bauleistungen nachzuweisen.

Angebotskalkulation

Die Ausführungsunternehmen führen zur Erstellung von Angeboten bei Ausschreibungen von Bauleistungen eine Angebotskalkulation für die Kostenkontrolle durch. Auf Basis der Leistungsverzeichnisse erfolgt eine Angebotskalkulation mit Einheitspreisen. Die Zusammenstellung ergibt den Gesamtpreis zuzüglich MwSt. Die Angebotskalkulation erfolgt auf Basis unterschiedlicher Kalkulationsschemata. In der Zuschlagskalkulation werden auf die Einzelkosten aus Material-, Geräte- und Lohnkosten  die Gemeinkosten sowie eine Zuschlag für Wagnis und Gewinn kalkuliert. Daneben sind ggf. Baustellengemeinkosten, Transportkosten und sonstige Kosten zu berücksichtigen.

Lohnkalkulation

Die Lohnkosten werden aus Zeitansatz je Einzelleistung und dem Mittellohn für die Kostenkontrolle ermittelt. Letzterer basiert auf dem Nettostundenlohn, welcher den Mindestlohn nicht unterschreiten darf, zuzüglich Lohnnebenkosten. Lohnnebenkosten sind Abgaben und Kosten wie Krankenkasse, Unfallversicherung, Berufsgenossenschaft, Handwerkskammer, Urlaubs- und Lohnausgleich, ggf. Reisekosten und Unterkunft.  Der Bruttostundenlohn wird um die Umlage für Urlaub / Ausfall / Krankheit / Schule und die Umlage für Leerzeiten wegen nacharbeiten und Reklamationen erhöht. Hierzu werden die Baustellengemeinkosten sowie Allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn zugeschlagen. Als Ergebnis ergibt sich der Mittellohn.

Die Lohnkalkulation wird in der Urkalkulation bei öffentlichen Ausschreibungen ausgewiesen. Für eine sachverständige Kostenkontrolle ist der Nachweis durch Urkalkulation erforderlich. 

Bei Fragen steht Ihnen ein GSB Bausachverständiger für die Kostenkontrolle gern im Verbund mit den GSB Experten zur Verfügung. Weitere Informationen auf Anfrage.

Sachverständigenbüro

Das GSB Sachverständigenbüro ist als unabhängige Baugutachter und anerkannter Bausachverständiger seit 1996 für private und öffentliche Auftraggeber sowie für Gerichte und die Staatsanwaltschaft tätig. So konnten wir in tausenden Fällen unsere Kunden vertraulich bei der Lösung von baulichen Fragen mit Prüfungen, Untersuchungen, Gutachtenerstellung, Seminaren, Fortbildungen, etc zufrieden stellen. Gern werden wir für Sie mit unseren Niederlassungen für Nord- Ost- und Mitteldeutschland in Berlin, Leipzig und Erfurt tätig.

Die GSB Immobiliengutachter im Sachverständigenbüro bewerten nach nationalen und internationalen Standards bebaute und unbebaute Grundstücke aller Art. Gutachter für Bauschäden z.B. im Straßenbau, an Betonbauwerken, Im Mauerwerksbau, im Holzbau, an Putz, Estrich, Fassaden, Fenster, Tür und Tor ermitteln die Ursache von Baumängeln und Schäden an Gebäuden und baulichen Anlagen und erstellen Sanierungsgutachten.

Die GSB Versicherungsgutachter im Sachverständigenbüro ermitteln bei versicherten Schäden an Gebäuden und Hausrat die Schadensursache und berechnen die Schadenhöhe. In der GSB Wertermittlung bestimmen Bewertungssachverständige aus dem Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert einen neutraler Verkehrswert von Wohnungen, Häusern und Grundstücken bestimmt. Die GSB Beweissicherung und Zustandserfassung von Grundstücken und Immobilien erfolgt je nach Bedarf durch vereidigte Bausachverständige.

Erfahrene GSB Baugutachter prüfen und  überwachen Bauqualität und Kosten bei Baumaßnahmen aller Art. Die GSB Sachverständigen für Gebäudesicherheit prüfen regelmäßig gewerbliche und öffentliche Immobilienbestände bezüglich Standsicherheit, Bauschäden und Unfallschutz. GSB Experten informieren zu aktuellen Problemen wie Schäden an Fassaden aus WDVS, Wasserschäden, Befall von Schimmel, dem Fogging-Phänomen, zur Baubeschreibung beim Haus- bzw. Wohnungskauf, bei der energetischen Ertüchtigung von Immobilien durch Innendämmung, zum Bautagebuch, zu handwerklichen Selbstverständlichkeiten, besonders überwachungsbedürftigen Arbeiten, baubegleitende sachverständige Qualitätssicherung, Kostenkontrolle und aktuellen Publikationen im Bereich der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik.

Anamnese, Diagnose, Therapie – Die Gesamtleistung aus einer Hand im Sachverständigenbüro

Die Bestandsaufnahme mit Zustandsanalyse von Schäden an Gebäuden, Einrichtungen und Außenanlagen, Aufmaß, Untersuchung von Gebäuden mit weit gespannten Tragwerken (Anamnese) erfolgt durch das GSB Sachverständigenbürozum Ortstermin. Wenn erforderlich prüfen wir durch Messungen von Toleranzen, der Feuchtigkeit, Probenentnahme und Laboruntersuchungen, Eignungstests, dynamischer Rissüberprüfung, Erschütterungsüberwachung, Kostenberechnung und Kostenanalysen, biologische, chemische und bauphysikalische Untersuchungen den Bauzustand (Diagnose). In unserem zentralen Labor führen wir labortechnische Analysen zur Erforschung von Schadensursachen durch. Im Gutachten zu Bauschädenbewerten wir die Untersuchungsergebnisse oder ermitteln den Marktwert von Immobilien, erarbeiten Sanierungsempfehlungen bei Bedarf mit Kostenansatz und führen die Qualitätssicherung und Kostenkontrolle in der Planung und Umsetzung von Baumaßnahmen durch Bau- und Planungsbegleitende Qualitätsüberwachung sowie Bauabnahmen durch (Therapie).

Wiederkehrende Prüfungen im Sachverständigenbüro

Für die öffentliche Hand und große Unternehmen führen wir im Rahmen der Bauherren- und Geschäftshaftung sowie der Arbeitssicherheit deutschlandweit wiederkehrende Prüfungen von Immobilien und Einrichtungen z.B. zur Gebäudesicherheitund Regalprüfung durch.

Zulassung am Gericht

Der Inhaber vom GSB Gutachter- und Sachverständigenbüro  versichert bei allen deutschen Gerichten anerkannt bzw. zugelassen zu sein. Alle Infos zur Tätigkeit als öffentlich bestellter und vereidigter Gerichtssachverständiger finden Sie hier.

Häufig gestellte Fragen

Häufig gestellte Fragen wie: “Was kosten ein Gutachten?” oder “Was sind handwerkliche Selbstverständlichkeiten?” sowie “Muss ein WDVS eine allgemein bauaufsichtliche Zulassung besitzen?” versuchen wir soweit als möglich unter Aktuelles zu beantworten. Bei zusätzlichen Fragen zum Leistungsumfang steht Ihnen die GSB  gern zur Verfügung.